本文中的投資人是指我們EB-5客戶，項目方是指開發(fā)商等使用EB-5資金完成項目的一方，募集方是指區(qū)域中心、各種EB-5基金等EB-5募集人。

　　一、EB-5的三大目標：永久綠卡、資金安全、按時還款

　　各種文章和講座，常常講到投資人申請EB-5有兩大目標：1. 獲得永久綠卡，2. 保證資金安全。一些一廂情愿、也可能是食髓知味的大牌美國律師和專家，卻常常提到中國投資人其實主要看重的是獲得永久綠卡，對資金返還是放在第二位的。我們要明確地告訴他們：“bullshit”!考慮到現(xiàn)在EB-5的投資人主體是為了子女的并不富裕的中產(chǎn)階級，這是典型的把別人的“無奈”當成“當然”。大多數(shù)的律師和專家，實際上是站在項目方的立場上的，從募資的角度來思考問題的，因為不管是賺取律師費也好，還是各種其他利益利潤也好，是以成功募資為前提的。

　　事實是，由于投資人和項目方/募集方雙方力量和經(jīng)驗的不對稱，中國投資人在決定投資的時候，會有很多無奈和碰運氣的心理，但投資人對公平交易 、維護自己利益的愿望，是不會因為可以拿到綠卡就降低的。投資50萬美元為全家辦理美國綠卡，就性價比來講確實非常好，但這并不等于中國的投資人就不在乎投資資金的返還了。美國的EB-5法律政策也并不要求50萬美元被奉獻掉，尤其是奉獻給項目方、也就是私人公司。如果是奉獻給美國人民也就算是，算是補償我們沒有參與美國的300多年建設的遺憾。

　　我們今天要闡述的，不僅是投資資金的“安全返還”，而且是“按時返還”。“按時還款”之所以重要，是因為“安全返還”這個要求尚不足以防止一些流氓項目方或募集方，利用投資人看不懂法律文件的漏洞，或利用投資人“但求錢早晚能回來，不敢奢求及時返還的心理”，以獲得資金的最大使用效益。所以，”按時還款“，是獲得綠卡和資金安全以外的、EB-5投資人應當追求的第三大目標。

　　二、誰會從拖延還款中得利?

　　投資人和項目方雙方都不能獲益的事情，雙方一定會共同來防止，如漲價。一方能獲益的事情、而另一方相對受損的事情，有品德的項目方或募集方可能會提前制定合同條款自我約束，但流氓類的項目方或募集則會放任之、利用之。我們投資人，既不應依賴項目方的自我約束，更不能容忍項目方的放任，我們應當運用美國法律約束項目方，并且制定市場準入，把不接受合理還款條款的項目方排除于市場之外。

　　相對于利率為9%-20%的美國本土的夾層貸款，EB-5夾層貸款非常廉價而且條件寬松。如果美國本土的利息是12%，EB-5為4%，一年省8%。使用1個億美元的EB-5，一年就能省下800萬美元，五年可以省下4000萬美元。以后每晚還一年，就可以多省800萬美元。

　　在美國本土借夾層貸款，各種條款非常嚴苛。EB-5使用起來，則可以隨意得多。常常因為我方缺少知識經(jīng)驗，法律文件大比例地向項目方傾斜，項目方經(jīng)常不用為按時還款操心。就象一個老牌區(qū)域中心的老板接受采訪時說的“投資人應當知道現(xiàn)在經(jīng)濟情況不好，他們不應當期望按時還款”，這篇報導的題目是“EB-5投資人是不是被剝削?”，這是看不下去的美國媒體發(fā)表的。這家區(qū)域中心，決定對它的第一個項目，推遲10年還款，也就是把5年還款變成15年還款。同樣這家區(qū)域中心，一方面說經(jīng)濟不好，5年前的投資人不應當期望按時還款，另一方面，卻又以各種“優(yōu)勢”在為新的、更大的項目募集EB-5。真不知道他們是怎么協(xié)調兩套說辭的，而我方的一些人，還真去為他捧場。

　　“不還款”，是低級流氓的做法，“拖延還款”，是高級流氓的做法。有這種流氓性的、外表非常紳士的項目方，就是我們要反得強調用合同條款來保證“按時還款”的重要性的原因。有這樣的項目方，美國政府也當然要嚴控EB-5，只是政府的非市場手段，往往影響到了整個行業(yè)的發(fā)展。而且政府的嚴打，只是“事后”修補，真正要建立健康的EB-5投資市場，需要我們投資方學會運用法律“事先”保護自己。

　　也有些項目，可以因為開工不及時，或者項目體量過大，可能也會很難做到按時還款�；蛘唔椖窟�款到期時，遇到美國的經(jīng)濟低谷或地產(chǎn)低谷，通過出售或再融資還款也會難以及時兌現(xiàn)，往往要拖到經(jīng)濟好轉的時候�，F(xiàn)在美聯(lián)儲開始加息，新一輪調整就要到來，希望按時拿到還款的投資人，就一定要投資那些負債率低、凈值比例大的項目，或有足夠產(chǎn)權抵押的項目，這樣的項目，就是EB-5中的優(yōu)質股，能夠抵御市場下跌。

　　三、怎么定義“按時還款”和“拖延還款”?

　　“返款時間”是一種約定，應當反映雙方的真實意愿。投資人對還款時間的真實意愿就是項目手冊上的“5年”，外加可能的2年正常延期。所以在5-7年內還款就是按時還款，如果項目方依照EB-5發(fā)行中各種隱蔽的、客戶沒有注意到的或沒有理解的條款，“合法”地推遲這個還款時間到5-7年以外，就是拖延還款。要注意的是，拖延還款不僅包括推遲到5-7年以外還款，還包括推遲5年起算點的開始時間。

　　EB-5的募集文件往往寫得寬松，雖然項目手冊上說投資周期為五年，如果細究文件，可能并沒有強制性的還款期限，或者由于解釋權、執(zhí)行權或條款變更權掌握在項目方或募集方手中、而將來不能兌現(xiàn)條款，或者項目方/募集方在5年起算點上做手腳，在5年前再加個1-2年，使5年實際上變成6-7年，加上2年正常延期，就成了8-9年。所以，如果EB-5文件寫得對項目方有利，這個“按時”的時間節(jié)點可能會被“合法”的解釋成8年、10年甚至更長。上面提到的那個區(qū)域中心就是這樣，它根據(jù)文件中賦予的管理權，“合法地”把5年還款改變成15年還款。所以，當我們強調“按時還款”時，這個“按時”的時間節(jié)點，應當是我們一般理解并接受的、項目方或募集方印在宣傳資料上的“5+2”，即從資金打入項目公司中開始計算的5年投資期，加上可能的2年正常延期，而不是項目方放到文件中的，為進一步拉長還款時間留的后門。

　　四、項目方和募集方有義務保障投資人的知情權

　　EB-5募集文件繁瑣復雜，投資人不是美國法律專業(yè)人士，往往認為項目手冊上的信息就是終極信息，實際上那只是一個概要。如果投資人不能得到具有美國法律經(jīng)驗的專業(yè)人士的幫助，可能簽下一份“合法的”、但對自己不利的投資協(xié)議。我們認為，為了保證投資人的知情權，募集方有義務主動地、完整地披露，并且確保投資人完全地理解并接受下面5點：

1. EB-5募集文件中的還款時間條款，
2. 對條款可能做出的對項目方有利的解釋，
3. 更改條款的可能性，
4. 條款的可執(zhí)行性，及
5. 項目方或募集方違約時的法律救濟。

　　給項目方和募集方增加這個義務，就是為了防止它們“放任”投資人在錯誤理解還款時間的情況下進行投資。“放任”不同于“誤導”，但起到了誤導的作用。

　　五、怎么判斷拖延還款的危險?

　　下面列舉一些我們常常遇到的情況：

　　1、還款周期的起算點及計算方式

• 還款周期從第一個投資人的投資起算?還是從最后一個投資人投資起算?還是每個投資人單獨計算?還是從未來某個時間，如一年后開始起算?

　　2、還款周期的終止點及計算方式

• 5+2?6+2?還是沒有明確時間限制?

　　3、延期還款的約定

• 兩個1 年?有無2年正常延期后的額外的“寬限期”?

　　4、改變還款條款的決定權在誰手里

• 由項目方?jīng)Q定，區(qū)域中心決定，EB-5基金經(jīng)理決定，還是投資人投票決定?

　　5、延期的決定權人與項目方是否為同一人?

• 如果是同一人，文件是否存在著有最終約束力的合同條款，來防止這個人濫權?

　　6、貸款合同中是否有強制還款條款?

• 強制條款是否能夠真正執(zhí)行?
• 強制條款是否存在被變更的可能性?

　　7、募集協(xié)議中是否有防止募集方濫權的條款?

　　8、如募集方不履行，法律是否有救濟措施?

　　六、嚴格對待項目方和募集方的意義

　　一些人可能認為，現(xiàn)在是我們投資人與項目方站在一起，共同對抗國會中的保守派，以防止過嚴的EB-5新政策的時候。其實，國會之所以嚴厲起來，往往是因為我們投資人無力維護自己的權利，而政府不得不采取嚴厲的法律手段，以維護法律的尊嚴，防止項目方濫用EB-5或利用EB-5來侵犯投資人的權益。投資人越弱，政府的角色就要越強，以維持交易雙方的平衡，防止項目方或募集方違法地或“合法地”侵犯投資人的利益。當投資人學會監(jiān)督項目方和募集方、自己保護自己的時候，就是市場達到自我平衡、良性發(fā)展的，而非依賴政府嚴厲干預的時候。一句話，投資人知道怎么保護自己的時候，自己也安全，美國政府也省心，項目方/募集方也守規(guī)矩。站在投資人立場的律師專家、而不是站在項目方或募集方立場的律師專家，才會變多起來。

　　請記住，從我們投資人的角度，EB-5的三大目標是：永久綠卡、資金安全、按時還款。從項目方的角度，EB-5的目標是：募集資金、使用資金、獲得利潤。雙方都義務各自保護自己，雙方都不應當依賴對方。

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　　作者：劉 宇

　　中國《律師文摘》 編會

　　兆龍出國顧問集團 董事長

　　劉宇和貝特曼律師事務所 創(chuàng)始人

　　中政大“中國移民法研究中心” 副主任