近幾年，澳大利亞房產(chǎn)在國內(nèi)的熱銷已經(jīng)眾所周知，以上海和北京為首的一線城市中，每周都在舉辦各種大中小型澳大利亞房產(chǎn)展會。國內(nèi)客戶搶購澳大利亞房產(chǎn)浪潮一波未平一波又起，來自中國的神秘客戶購入頂級豪宅等新聞不絕而耳。2012年國內(nèi)客戶共豪斥42億澳元進(jìn)入澳大利亞房產(chǎn)市場，首次超過熱衷投資澳大利亞房產(chǎn)的英美投資客戶。而隨著澳大利亞經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，各大首府城市房價(jià)也在不斷攀升，清拍率、成交中間價(jià)、房價(jià)及租金漲幅等數(shù)據(jù)同時(shí)也在不斷刷新。如此之多的客戶大量購入澳大利亞房產(chǎn)，很多客戶會有一個(gè)共同的疑問，是否會引起澳大利亞房產(chǎn)市場的泡沫？

     圖一數(shù)據(jù)由澳大利亞權(quán)威統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)斯特普頓在2007年提供。從圖中可以看出，由于澳大利亞在20世紀(jì)30年代前后經(jīng)歷了一次較大的經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，金融市場的崩潰導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的低迷，從1880年到1950年，長達(dá)70年的時(shí)間里，澳大利亞房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)時(shí)期，其一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場處于改革初期且相關(guān)制度不完善，其二是澳大利亞特有的以農(nóng)業(yè)和礦業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，很難帶動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。



     圖二是由澳大利亞統(tǒng)計(jì)局AustralianBureau of Statistics（ABS）公布的房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)歷史。從圖中數(shù)據(jù)可以了解到，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢，從2000年開始，有較大幅度上漲。正是由于2000年悉尼奧運(yùn)會的舉辦，讓世界對澳大利亞有了全新的認(rèn)識，澳大利亞也在全球打開了知名度。悉尼奧運(yùn)會的成功舉辦不僅為澳大利亞帶來了知名度，最關(guān)鍵的是成功拉動(dòng)了整個(gè)澳大利亞經(jīng)濟(jì)的全方面發(fā)展。澳大利亞豐富的資源、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的教育資源、多元的社會文化等等，吸引了全世界人類的目光。以悉尼、墨爾本及布里斯班為首的首府城市逐漸成為海外移民、留學(xué)生、商人、投資客戶的首選之地。澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)真正走上欣欣向榮的道路，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人口的猛增刺激了房產(chǎn)的需求，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格和租金漲幅一路飆升。




     澳大利亞房地產(chǎn)市場之所以一直保持穩(wěn)定增長，最關(guān)鍵是得益于政府對房地產(chǎn)市場的保護(hù)政策�？v觀全球房地產(chǎn)市場歷史，自1988年以來，包括美國、英國、新西蘭、加拿大、德國、日本及東南亞國家等發(fā)達(dá)國家或發(fā)展中國家的房地產(chǎn)市場，紛紛先后經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的破裂，或是受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響大幅下跌的慘痛經(jīng)歷，而同屬發(fā)達(dá)國家的澳大利亞例外，在最近先后經(jīng)歷2008年全球金融危機(jī)及2011年爆發(fā)的歐美金融債務(wù)危機(jī)中，都平穩(wěn)安全度過，這兩次成功躲過危機(jī)的經(jīng)歷無疑歸功于澳大利亞政府一貫對于房地產(chǎn)市場的保護(hù)政策及對金融系統(tǒng)的有效調(diào)控。回顧澳大利亞房地產(chǎn)市場歷史，可以總結(jié)出5次比較重要的政策節(jié)點(diǎn)：

第一，1976年成立澳大利亞境外投資審查委員會FIRB（Foreign Investment Review Board），該制度FIRB 制度源于澳洲投資法規(guī)《1975年外資收購及接管法》，F(xiàn)IRB的職能是評估外國投資者對澳大利亞的直接投資方案是否符合聯(lián)邦政府政策以及《外資收購及接管法》，并據(jù)此向澳大利亞聯(lián)邦政府提供建議。

第二，1985年7月，在Hawke/Keating政府的領(lǐng)導(dǎo)下，澳洲暫時(shí)取消負(fù)扣稅機(jī)制，雖然現(xiàn)在這個(gè)機(jī)制仍是眾多專家爭執(zhí)的焦點(diǎn)，但目前并未有人計(jì)劃作出改變。

第三，在1985年9月20日，Hawke Keating政府頒布資本所得稅法規(guī)，在當(dāng)天或者以后成交的房產(chǎn)必須按規(guī)定支付資本所得稅。

第四，聯(lián)邦和各州政府提供了一些免稅和減稅補(bǔ)貼項(xiàng)目，給予澳大利亞本土業(yè)主更多的機(jī)會參與自置居所的“澳洲夢”。這些補(bǔ)貼項(xiàng)目中最重要的一個(gè)是在2000年7月1日，澳洲政府為抵消消費(fèi)稅對業(yè)主的影響，首次推出首次置業(yè)者計(jì)劃，具體由各州實(shí)施，也從此開始了首次置業(yè)者補(bǔ)貼政策。并從一開始的7000澳元增加到2008年的14000澳元。

第五，2007年年中以來，養(yǎng)老金的法律發(fā)生改變，開始允許自我管理養(yǎng)老金基金投資銀行債券中的房產(chǎn)，盡管該基金近年來發(fā)生很多變化，但這是有史以來對房產(chǎn)市場影響最大的一次。

     除此以外，澳大利亞聯(lián)邦政府還出臺一系列保護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，包括開發(fā)商及銀行利益分離，避免聯(lián)合控市；開發(fā)門檻限制較高，不可無限圈地；多方參與定價(jià)，確保市價(jià)合理；成立信托賬戶，律師獨(dú)立管理，強(qiáng)制聘請律師，全程監(jiān)督管理；信息透明，嚴(yán)格遵守法規(guī)；控制境外投資，保護(hù)本地市場；高度信用機(jī)制，違約會嚴(yán)厲處罰，甚至倒閉。以及境外人士不得購買二手房，新項(xiàng)目賣給境外人士不得超過總量的50%，避免投資催高房價(jià)。

    表示，相比其他發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體，澳大利亞相對擁有更完善的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，作為國土面積排名全球第六的國家，僅有約2300萬人口，而且基本集中在東南沿海主要首府城市，悉尼、墨爾本及布里斯班，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的猛增，澳大利亞房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將繼續(xù)加劇，從而促使房價(jià)和租金的穩(wěn)健增長，這也是近幾年吸引了大批國內(nèi)投資客戶進(jìn)駐澳大利亞房產(chǎn)市場的最大原因之一。全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的低迷，國內(nèi)投資市場的不穩(wěn)定，通貨膨脹居高不下，促使越來越多的投資客戶迫切尋求一個(gè)投資平臺和載體，實(shí)現(xiàn)財(cái)富穩(wěn)健升值。被評為世界第一類高透明度的澳大利亞房產(chǎn)市場在2012年更被全球投資客戶一致視為“資產(chǎn)避風(fēng)港”，投資澳大利亞房產(chǎn)無疑是最佳選擇。