我一直在說，目前可能是美國投資移民EB-5過去未來最好的階段，雖然有漲價及項目風(fēng)險等問題。有一天，當美國投資移民EB-5收緊、甚至如加拿大投資移民、香港投資移民般面臨重大變故的時候，大家一定會懷念那個可以投資幾十萬美元移民美國的時代。當然，預(yù)期EB-5的未來，應(yīng)當還不至于這么悲觀，只是當知名的EB-5抨擊者、來自共和黨的國會參議員Chuck Grassley當上國會司法委員會主席后，EB-5一定會有變數(shù)，這一點且等未來作為驗證。

　　政策上我們控制不了，但是EB-5項目風(fēng)險控制在于我們自己。下面我講一下風(fēng)險控制中的抵押擔保。

　　相對于來自于項目方的經(jīng)驗、品德、實力等的保證(軟性保證)，財產(chǎn)抵押擔保(硬性保證)來得最直接，也最有效;而項目方提供抵押擔保的意愿和能力也反映其品德和實力。你會喜歡一個有能力卻不為你提供更安全保障的項目方嗎?換位思考一下，如果你找別人借錢，你能為別人提供安全抵押卻不愿意提供，只會拍胸脯說“老同學(xué)，相信我的人品和實力”， 那你確信你一定會還錢嗎?

　　在借貸模式下，目前EB-5市場上的抵押擔保主要有以下幾種，我根據(jù)其保證的強弱程度排列出來：

　　1. 第一順位，現(xiàn)有資產(chǎn)抵押

　　2. 第一順位，建成后資產(chǎn)抵押

　　3. 第二順位抵押(基本上只可能是建成后的資產(chǎn))

　　4. 項目公司股權(quán)抵押

　　5. 僅本票(即無抵押)

　　1. 第一順位，現(xiàn)有資產(chǎn)抵押：安全評級：六星 ******

　　有足額現(xiàn)有資產(chǎn)進行抵押擔保，投資款能否安全返還不依賴于項目的完成情況，也不依賴于項目方的意愿。

　　第一順位資產(chǎn)抵押的意義：

　　a. 獲得還款的優(yōu)先。不管項目成功或失敗，這個項目的現(xiàn)有價值優(yōu)先歸還EB-5投資人，剩余的才留給項目方自己的或其他債權(quán)人。

　　b. 對項目的實際控制力。

　　比如，在紐約，全套抵押擔保文件的其中之一叫做”The building Loan Mortgage, Security Agreement, Fixture Filing Financing Statement And Assignment Of Rents, Leases, Income And Profits”。如我們新時代廣場的這個文件中規(guī)定：“借款人給予第一優(yōu)先抵押擔保，并且依據(jù)下面的條款和條件，不可撤銷地給予、準許、轉(zhuǎn)移、分離出、轉(zhuǎn)讓、交付、確認、保證、轉(zhuǎn)移、抵押、交易、出售和承諾給債權(quán)人下列借款人現(xiàn)有或?qū)�獲得的財產(chǎn)、權(quán)利、利益和遺產(chǎn)：

　　◦ 本擔保合同中描述一的不動產(chǎn)(統(tǒng)稱為“土地”)，及借款方為開發(fā)、所有、占據(jù)該土地之用途而在之后獲得的其它土地、不動產(chǎn)和開發(fā)權(quán)……

　　◦ 目前或以后將在土地上建造、施工、放置或安置的任何和所有樓房、建筑物和其它改建工程，包括但不限于固定裝置、房屋、附屬物、器械、設(shè)備、樓宇系統(tǒng)、機械設(shè)備和目前或以后為前述樓房、建筑物和其它改建工程之用途而附屬或使用的其它物件(統(tǒng)稱為“改建工程”)，及該改建工程和該土地的任何和所有附加物、替換物或代替物，及借款方在法律和公平基礎(chǔ)上目前擁有或在之后獲得的有關(guān)土地或改建工程的所有權(quán)益、不動產(chǎn)或其它索賠，包括但不限于借款方目前擁有或在周后獲得的有關(guān)土地上任何更大的不動產(chǎn)或改建工程的所有權(quán)利、所有權(quán)和權(quán)益……

　　◦ 注：……(略去，有興趣者可以在網(wǎng)上找來些法律文件閱讀)

　　還有一個文件叫“Assignment Of Agreement”：“為了進一步為債權(quán)人擔保，借款人準許、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)交、移交給債權(quán)人其在特定協(xié)議、執(zhí)照、許可和建筑計劃中(如與建筑設(shè)計師、工程師、建筑公司、管理公司、供應(yīng)商等簽訂的合同，土地及建筑的出租出售合同等等)的所有的權(quán)利、所有權(quán)和利益，及其后所有的補充、附件和修改等，不管這些文件是現(xiàn)有的還是將來的。前述的這些轉(zhuǎn)移是一個絕對的當前發(fā)生的轉(zhuǎn)移，而不僅僅是給予擔保。。。債權(quán)人同意不行使以上的權(quán)利，除非借款人發(fā)生并且持續(xù)違約……”。也就是說，借款人把有關(guān)這個項目開發(fā)的所有權(quán)利、協(xié)議和政府許可轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，一旦借款人違約，債權(quán)人就有權(quán)利行使這些權(quán)利。換句話就，借款人違約的話就失去了對項目的控制。

　　這些條款給力吧?但只有第一順位的債權(quán)人才能享受這些權(quán)利，除非第二順位的債權(quán)人與第一順位的債權(quán)人達成某種協(xié)議。

　　“第一順位、并且現(xiàn)有資產(chǎn)抵押”這種模式在現(xiàn)實EB-5項目中非常罕見。原因有幾個：

　　第一，如果是一個新建項目，那么一般可抵押的只有土地。但除非是曼哈頓等少數(shù)城市的土地，否則以美國土地現(xiàn)在的低價，注定無法為EB-5貸款提供足額抵押擔保。比如，如果土地值2000萬美元，但EB-5貸款有4000萬美元。

　　第二，90%的項目都有第一順位銀行貸款，所以即使土地價值高于EB-5貸款額，也不能直接抵押給EB-5投資人。

　　我們經(jīng)手的一些項目，包括目前的新時代廣場EB-5項目有幸就是這樣的“第一順位、并且現(xiàn)有資產(chǎn)抵押”項目。

　　2. 第一順位，建成后資產(chǎn)抵押：安全評級三星*** 到五星 *****

　　為什么安全評級為三星到五星呢?因為沒有現(xiàn)有足額資產(chǎn)進行抵押，所以投資款能否安全返還依賴于項目的好壞及其完成情況。

　　這時，我們就要考察項目好壞、市場及不完工的可能性等問題。如果項目好，不完工可能性低，建成后升值幅度大，就會是個五星項目。

　　在第2種模式下，債權(quán)人也會得到第一種模式下的權(quán)利，但是債權(quán)人利益的最終實現(xiàn)要依賴于項目的完成情況。

　　3. 第二順位抵押(基本上只可能是建成后的資產(chǎn))：安全評級視具體項目情況

　　一般不享有第一順位的種種權(quán)利，除非與第一順位的債權(quán)人達成某種協(xié)議。很多銀行不允許第二順位抵押，也就是說，只有銀行可以放抵押，并且是唯一抵押。

　　第二順位抵押安全性要視乎具體項目的投資結(jié)構(gòu)、價值升值、完工等情況。

　　4. 項目公司股權(quán)抵押 (Pledge)：安全評級視具體項目情況

　　打個比方，項目公司有土地或其他財產(chǎn)，但是他不把這些財產(chǎn)抵押給EB-5投資人，而是把項目公司的股權(quán)抵押給EB-5投資人。這是因為土地等財產(chǎn)要用來抵押給銀行辦貸款，銀行當然要硬通貨做抵押(換句話就，在1和2的模式中，EB-5貸款人安全可以與銀行貸款的安全相比擬)。

　　在這種模式中項目方一方面用公司股權(quán)滿足了投資人的安全需求(心理上的和一部分實際上的)，另一方面又不影響用項目公司資產(chǎn)去銀行辦貸款。

　　當然也有這種情況就是項目公司沒有可觀的啟動資產(chǎn)，所以資產(chǎn)抵押的可能性為零，于是就用股權(quán)抵押。

　　股權(quán)抵押未必就不好，要視具體項目來定。不過一般項目方都不會把它母公司的股權(quán)抵押給投資人，只會用這個單獨的項目公司的股權(quán)，或某一其他公司的股權(quán)。比如萬科不可能把萬科集團的股權(quán)抵押出去，只能是萬科A項目公司、萬科B項目公司的股權(quán)，所以這實際就類似“Joint Venture”了，投資是有相當風(fēng)險的，當然風(fēng)險大小視具體項目來定。

　　5. 僅本票(即無抵押)：安全評級：依賴于借款人的品德

　　如果債權(quán)人僅僅得到Promissory Note，中文翻譯為“本票”，其實就是“借條”，那就是無抵押。債權(quán)人要依賴的就是借款人的一些軟性的東西，如品德、名聲等。

　　從模式1到5，“硬性保證”由強到弱，相應(yīng)的美國EB-5投資移民申請人對項目方的“軟性保證”的依賴度就由低到高。那是不是選擇大公司的項目就一定有強“軟性保證”呢，不一定，一是大公司項目多且項目規(guī)模大，但相對的負債也大，二是常識，市場好、項目順的時候大家都好，市場不好項目不順的時候“軟性保證”可能是不太容易兌現(xiàn)，畢竟象史玉柱那樣還債的人是很少的，何況如果他不是東山再起了，也還是無力還債，不信就百度一下雷曼兄弟的事跡。