美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個相對成熟的產(chǎn)業(yè)，了解美國的購房知識，首先要做好充分的準(zhǔn)備，才能在最后出手買房時不花冤枉錢。

　　買什么房?

　　從房屋結(jié)構(gòu)看

　　美國的自有住宅房子種類主要有：

　　1 獨立別墅 ( Single Family House )

　　獨立屋(俗稱獨立別墅)占目前在美國銷售的非公寓群住宅中的87%左右，獨立別墅的特點是業(yè)主擁有較大的土地，并對此土地有全權(quán)得使用權(quán)，作為獨棟別墅的業(yè)主，所有的事情都可以自己作決定(在合理范圍內(nèi))，從房屋外型風(fēng)格、庭院改善以及家庭生活習(xí)慣到建造花園、游泳池、網(wǎng)球場、飼養(yǎng)寵物等等。當(dāng)然，業(yè)主還須支付房屋修理和日常維修的全部費用。獨立別墅通常適合業(yè)主買來自住的，可以根據(jù)個人的喜好，打造自己夢想的家園。

　　2 聯(lián)排別墅 ( Townhouse )

　　聯(lián)體別墅或聯(lián)體住宅指的是各自單獨擁有的住宅(連同房屋下邊的地)，但是和一家或幾家鄰居的房屋共享公共墻壁。從老城區(qū)的排房到商業(yè)區(qū)的兩家合用的兩層小樓以及高爾夫球場別墅，這類住宅介于公寓和獨棟別墅之間。

　　這是不是最佳選擇呢?取決于個人的愛好和興趣。類似獨棟別墅，多數(shù)這樣的住宅有一個院子(雖然一般很小);又如公寓，一般配備有共用的休閑場所(如游泳池，網(wǎng)球場)，但是同樣存在諸如環(huán)境較嘈雜、隱私性弱和建筑風(fēng)格雷同等問題。通常聯(lián)體別墅升值高于公寓，而低于獨棟別墅。

　　3 獨立產(chǎn)權(quán)公寓 ( Condo )

　　有產(chǎn)權(quán)的獨套公寓住宅。同樣，公寓也有很多種類和形式(獨棟小樓、倉庫閣樓、高層公寓)，但都離不開兩個基本原則：1)每位業(yè)主只擁有其單元內(nèi)部的所有權(quán)以及從屋頂和外墻到所有公用設(shè)施的一部分所有權(quán)。 2)所有的業(yè)主都要支付物業(yè)費，用以日常維修，公共區(qū)域的修繕，保險以及意外費用。

　　從房屋性質(zhì)看

　　在美國上市房源里面，按照它的性質(zhì)分類，大致可以分成：

　　1 傳統(tǒng)買賣屋(Standard Sale)

　　傳統(tǒng)買賣屋是指，房屋所有人所擁有的房子，委托經(jīng)紀(jì)人上市出售。這種形態(tài)的房子，通常屋不會把價格定得太低，如果有買主對房子有興趣出價，通常價格是有彈性的。

　　2 銀行屋(Real Estate Owned)簡稱REO

　　銀行屋的所有人是銀行，這種房子都是原來的屋主因為積欠了房屋貸款而經(jīng)過法律程序被貸款銀行收回，再交由經(jīng)紀(jì)人出售。銀行的要求是能夠迅速售出，所以這類房子大部分的定價低于市價，這個比例可能會是5%-15%。

　　3 短售屋(Short Sale)或稱為銀行賠售屋

　　“短售屋”的所有人是付不出貸款的現(xiàn)屋主，他們不想讓房子被銀行拍賣，另一個折衷辦法就是以“短售屋”的形式出售。舉例來說，他可能欠銀行貸款五十萬元，而現(xiàn)在市場的價錢只能賣到三十五萬，所以他們希望銀行同意以接近三十五萬的價格出售，其余十五的差額就一筆勾銷，讓銀行去承擔(dān)。房子的所有人雖然是屋主，但房屋 售價的決定者卻是銀行。這樣的房子因為要經(jīng)過銀行的估價和審核，所以需要更多的時間才能完成售屋的過程。目前銀行審核的時間大約為2-5個月，長到一年的也有。“短售屋”的房價通常和銀行屋差不多，甚至比銀行屋的價格更低，但最后的成交價需要銀行的認(rèn)可。

　　怎么買房?

　　掌握以下方法可保障在購買時節(jié)省更多。

　　1 與最近出售的房屋進行對比

　　對比的內(nèi)容包括：面積、條件、鄰里以及設(shè)施。一幢新近裝修、單層、有附加車庫的面積為1200平方英尺的住房應(yīng)該與同一街區(qū)同樣面積的住房價格相當(dāng)。

　　2 與市場上的其他房屋進行對比

　　在這種情況下，你可以參觀其他房屋以了解其規(guī)模、條件和設(shè)施與你正在考慮購買的房屋的優(yōu)劣，然后再對房價進行對比，賣主一般都清楚他們的報價要不違背市場價格才會有競爭力。

　　3 與未售出的房屋進行對比

　　如果你打算購買的房屋與那些準(zhǔn)備出售但最終沒買出的房屋價格相同，那么你該考慮定價是否偏高。此外，如果市場上有數(shù)個同樣的物業(yè)，那么價格會略低，特別是空置的物業(yè)。

　　4 考慮這一地區(qū)的市場情況和增值情況

　　房價是持續(xù)升高還是下降?如果是賣方市場，房屋的性能可能會被高估，而如果是買方市場，則可能被低估。這一切取決于該房地產(chǎn)市場是處于繁榮還是蕭條的曲線上。

　　5 是否要買業(yè)主直售(for-sale-by-owner)房屋

　　由于沒有經(jīng)紀(jì)人參與而不需付傭金，一般這類房屋價格可打6%的折扣。但許多賣家在確定房屋價格時沒能考慮到這一點。另一方面，賣方從一開始就未在代理的指導(dǎo)下給出合理的價位或?qū)Υ�理人不滿而自行出售。不管哪一種情況，房屋的價格都可能被高估。

　　6 了解這一地區(qū)的升值預(yù)期

　　你選擇的地區(qū)可能對未來的價格產(chǎn)生影響。如果該地區(qū)有積極的發(fā)展計劃，如大型購物中心的興建，輕軌的延伸，或者大型公司的遷入，都會給這一地區(qū)帶來房地產(chǎn)市場的升值。即使是計劃增加更多的道路或新建學(xué)校也是不壞的兆頭。另外，如果雜貨店和加油站倒閉，房價會因此受到影響。

　　7 你的經(jīng)紀(jì)人的意見是什么

　　即使沒有任何分析數(shù)據(jù)，你的經(jīng)紀(jì)人可能對該房產(chǎn)的價格是否合理，合理的價格應(yīng)該是多少有很好的直覺。

　　8 價格對你是否合理

　　如果你不喜歡這一物業(yè)，那么任何的價格都不會合理，即使你討價還價之后。相反，如果你為了自己喜歡的房屋支付得比市場價稍高，你也不會太在意。

　　9 價格測試

　　即使是在一個賣方市場，你也可以提出相對低的價格觀察賣家的反應(yīng)。有些賣家為避免討價還價的麻煩而標(biāo)出最低價格，還有些賣家出價會高出他的期望值，因為他認(rèn)為買家會砍價，或僥幸有些買家會接受他的高價位。

　　10 進行資產(chǎn)評估和房屋檢查

　　一旦簽下合同，貸款人為了保護其經(jīng)濟利益要對房屋進行評估。貸款人希望明確的是一旦你停止支付抵押金，他收回房產(chǎn)或進行拍賣時不致虧本。
 

---

　　文章來源：洛杉磯華人資訊