【兆龍移民2016美國(guó)投資移民最佳選擇】紐約哥譚中心EB-5項(xiàng)目系列：股權(quán)抵押與有效風(fēng)控

　　很多EB-5投資人在聽過兆龍移民每周的講座或說明會(huì)之后，對(duì)于美國(guó)投資移民EB-5中風(fēng)控的重要性都會(huì)有一定的概念，也基本能夠明白抵押擔(dān)保對(duì)EB-5投資人的重要意義。兆龍移民一直主張要象銀行放貸一樣考查、研究、執(zhí)行和監(jiān)管EB-5項(xiàng)目，兆龍移民董事長(zhǎng)劉宇先生也曾發(fā)表多篇文章來詳細(xì)闡述EB-5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制中的抵押擔(dān)保分類和強(qiáng)弱。近期，不少客戶都會(huì)打電話到兆龍移民咨詢：在美國(guó)EB-5投資移民項(xiàng)目中，什么樣的風(fēng)控是有效的?什么樣的股權(quán)抵押在安全級(jí)別上可以比擬產(chǎn)權(quán)抵押?下面，兆龍移民就詳細(xì)為大家來解析。

　　1、單純的股權(quán)抵押意義有限，股權(quán)抵押+總負(fù)債比例限制 = 一定比例的資產(chǎn)鎖定和保全

　　隨著投資者認(rèn)識(shí)到第一順位還款抵押擔(dān)保的重要性，市場(chǎng)上宣稱有第一順位還款抵押擔(dān)保的項(xiàng)目逐漸增多。但就某個(gè)具體項(xiàng)目，一定要分清其所宣稱的第一順位到底包括什么，而不能僅憑使用了“第一順位還款抵押擔(dān)保”這幾個(gè)字就認(rèn)為等同于通常投融資實(shí)務(wù)中的“第一順位產(chǎn)權(quán)抵押”。單單就“股權(quán)抵押擔(dān)保和產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保到底哪種類型更有利于EB-5投資人?”這個(gè)問題而言，兆龍移民專家可以肯定的回答是：第一順位產(chǎn)權(quán)抵押是目前EB-5市場(chǎng)上風(fēng)控級(jí)別最高的抵押擔(dān)保形式。

　　但建筑類項(xiàng)目中往往有銀行貸款，更有投資人相信沒有銀行貸款的項(xiàng)目不是好項(xiàng)目，那么當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的第一順位產(chǎn)權(quán)抵押必須由銀行來取得時(shí)，怎樣保證EB-5貸款有“實(shí)質(zhì)性”的資產(chǎn)抵押擔(dān)保?現(xiàn)在流行的“第一順位股權(quán)抵押”的作用如何?

　　兆龍移民董事長(zhǎng)劉宇先生認(rèn)為：“單純的股權(quán)抵押的作用要視具體項(xiàng)目而定，不可一概而論，但股權(quán)抵押加總負(fù)債比例限制能達(dá)到類似項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)抵押及一定比例的項(xiàng)目資產(chǎn)鎖定與保全的作用，是EB-5行業(yè)中真正有效、但很少被項(xiàng)目方使用的風(fēng)控措施之一。它之所以很少被項(xiàng)目方使用，因?yàn)樗�真正有效地限制了�?xiàng)目方在完工后對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的處置，從另一角度看，不能限制項(xiàng)目方處置其項(xiàng)目資產(chǎn)的風(fēng)控措施，能起到保護(hù)EB-5投資人的作用嗎?”

　　2、紐約長(zhǎng)島市鐵獅門哥譚中心項(xiàng)目：100%項(xiàng)目公司股權(quán)抵押

　　兆龍移民作為其領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)真正具有15年美國(guó)律所執(zhí)業(yè)背景、國(guó)際法律專業(yè)型的移民公司，現(xiàn)今推出的紐約長(zhǎng)島市鐵獅門哥譚中心就是100%項(xiàng)目公司股權(quán)抵押加上70%負(fù)債(包括完工后15%的EB-5債務(wù))比例限制的EB-5項(xiàng)目。依該負(fù)債比例及目前對(duì)項(xiàng)目的估值，即使建成后項(xiàng)目方進(jìn)行項(xiàng)目再融資、以融出資金進(jìn)行新項(xiàng)目再開發(fā)，再融資后的銀行貸款最多也只能達(dá)到55%左右(70%總負(fù)債 - 15%EB-5負(fù)債 = 55%最高銀行負(fù)債比例)，項(xiàng)目將有45%的項(xiàng)目資產(chǎn)凈值、約4億美元多價(jià)值被鎖定及保全，用于占比項(xiàng)目總價(jià)值約15%、總額為1.45億美元的EB-5貸款的還款擔(dān)保。Canam基金、銀行及鐵獅門將遵守并共同執(zhí)行這一合同條款規(guī)定。

　　該比例的限制完全可以通過兆龍移民的“30%安全標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試”。兆龍移民的“30%安全標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試”就是：如果未來市場(chǎng)或者項(xiàng)目估值有30%的下跌，EB-5資金在這個(gè)項(xiàng)目中仍然應(yīng)當(dāng)非常安全。即使是面對(duì)世界級(jí)的開發(fā)商鐵獅門，兆龍移民仍然堅(jiān)持30%的安全測(cè)試法則，而作為負(fù)責(zé)任的項(xiàng)目商，鐵獅門也積極為EB-5投資人鎖定相當(dāng)比例的資產(chǎn)作為安全保證。這比任何營(yíng)銷噱頭都來得重要，也真正具有實(shí)質(zhì)的意義。

　　在哥譚中心項(xiàng)目中，世界級(jí)開發(fā)商鐵獅門不僅接受70%負(fù)債比例限制，更史無前例的投入50%現(xiàn)金股權(quán)投資，不僅創(chuàng)造了EB-5歷史，更是EB-5投資款安全的極大保障。另外，紐約市政府下屬的紐約市經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司以1150萬美元的價(jià)格，向鐵獅門提供價(jià)值2億美元左右的土地支持，這是另兩個(gè)比任何營(yíng)銷噱頭都來得重要的“實(shí)質(zhì)性”的對(duì)EB-5的利好。

　　對(duì)于受過無數(shù)“營(yíng)銷”洗禮的投資人，這些實(shí)質(zhì)性的保障是不是才是我們這個(gè)行業(yè)、我們作為投資方這樣的角色，所真正希望看到和得到的呢?這里，我們兆龍移民為鐵獅門點(diǎn)個(gè)贊，也為CanAm點(diǎn)個(gè)贊，感謝你們?cè)谄降鹊�、有�?shí)質(zhì)意義的、真正的“交易對(duì)價(jià)”中、而不是營(yíng)銷中，所表達(dá)出來的對(duì)EB-5投資人的尊重，這才是我們投資方需要的，也是我們兆龍移民推動(dòng)中國(guó)移民界團(tuán)結(jié)起來去主動(dòng)爭(zhēng)取、而不是依賴對(duì)方給予的東西。

　　作者：兆龍移民