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　　編者按：下面是我們轉(zhuǎn)發(fā)的eb5Sir的一篇微信，我們之所以選擇轉(zhuǎn)發(fā)這篇微信，是因為它表達的觀點也是我們一直在對項目和市場進行盡職調(diào)查時重點考慮的。

　　我們對美國地產(chǎn)行業(yè)的思考是這樣的：1. 美國地產(chǎn)從長期看波浪式上升;從短期看，未來幾年美國地產(chǎn)市場面臨拐點和短期低潮，加息會促使拐點和低潮的到來，而且最低潮可能正在2021-2023年的還款期。2. 出現(xiàn)拐點不等于不能投資地產(chǎn)類EB-5，而是要做好更充分的應(yīng)對措施，避免成為拐點和低潮的承擔(dān)者。

　　當(dāng)短期市場下跌、項目價值縮水、銀行提高再融資條件和利率時，項目方通過銷售還款或再融資還款會面臨一定的困難和更大的成本，從而降低他們按時還款的動力和意愿。這時，下面幾個因素會突顯其在還款保障方面的作用：

　　a. 項目負(fù)債率低、相對項目凈值或利潤比較大的項目，可以承受相當(dāng)?shù)氖袌鱿碌�，項目方違約或大幅推遲還款的可能性較小。這里的凈值是指項目合理市場價值減去貸款等債務(wù)后的凈物業(yè)價值;

　　b. 項目提供產(chǎn)權(quán)抵押、或提供股權(quán)抵押加上最高負(fù)債率限制。在這種項目中，如果EB-5是第一順位，將具有第一受償權(quán);如果EB-5位于銀行貸款之下，如第二順位，仍然可以掌握相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)受償上的優(yōu)先權(quán);即使是夾層貸款，因為有項目最高負(fù)債率的限制，作為底層貸款的EB-5也會有相當(dāng)?shù)谋Ｕ�。這幾種情況下，項目方難以“合法”違約或大幅推遲還款。

　　c. 具有強制還款條款及合理的還款周期計算方法。一般的EB-5項目的還款時間為五年，加上兩年的延期權(quán)。但一些項目方已經(jīng)考慮到未來的各種可能性，在還款周期上設(shè)置了將還款時間延伸至8-10年甚至更長的空間。由于法律文件上的權(quán)利不對稱，去年就出現(xiàn)了“合法地”延遲10年還款的現(xiàn)象。對還款時間比較敏感的投資人，應(yīng)當(dāng)仔細研究文件中的還款條款，土豪可以隨意。

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　　以下轉(zhuǎn)自“EB5投資移民一點通”，在此感謝eb5Sir的工作

　　EB-5未來，不在國會在美聯(lián)儲 | 專家觀點

　　EB-5變法的事，是大半年來EB-5行業(yè)的最大焦點，在新大限12.11即將到來之際，我們來看一看業(yè)內(nèi)金融專家Jay Riskind的另一種觀點：法案國會都是浮云，美聯(lián)儲才真正決定著EB-5的未來。

　　“移民政策的變化不是EB-5在12月要面臨的最大的話題，取而代之是美聯(lián)儲利息的上升”

　　當(dāng)移民行業(yè)在密切關(guān)注12月11日前EB-5政策改變的同時，美國地產(chǎn)行業(yè)卻在密切關(guān)注12月16日的美聯(lián)儲會議，此次會議將涉及到自2006年起，預(yù)計10年來的第一次漲息。華盛頓內(nèi)部人士相信， 12月11日之前，政策制定者沒有時間就EB-5政策作出大的改變而是有可能將其延期至少一年。

　　EB-5觀眾是時候?qū)㈩l道從《紙牌屋》調(diào)至《華爾街》了。

　　紐約時代報紙上周報道，預(yù)計美聯(lián)儲將在12月份漲息，這將造成EB-5還款在未來5-10年會更加困難。

　　自2008年12月16日起，美聯(lián)儲的利率一直保持在0-0.25%。美國聯(lián)邦基金利率為全球金融市場尤其是美國房地產(chǎn)市場設(shè)置了貸款的利率。

　　

 

　　由于利率上漲，財務(wù)成本隨之上漲，然而房地產(chǎn)資產(chǎn)價值將會下跌。除非市場狀況非常有利或項目超出預(yù)期利潤目標(biāo)，否則EB-5項目將會在按時償還EB-5貸款方面面臨更多的壓力。EB-5貸款結(jié)構(gòu)的設(shè)計對開發(fā)商按時償還EB-5資金的影響將進一步加深

　　在一個原本就已經(jīng)很便宜的市場，EB-5項目一直都在使用便宜的EB-5資金。通過此舉，開發(fā)商從當(dāng)下市場利率為夾層貸款節(jié)省了近25%-50%的資金。

　　根據(jù)利率上漲，有如下三點關(guān)于EB-5的考慮：

　　I. 開發(fā)商償還EB-5投資款的成本將上升。許多分析預(yù)估年利率在未來5年將上漲3%-6%。大部分EB-5貸款作為第二位的5年貸款只收取不到10%的利息。隨著利率的上漲，在5年后尋找到更加便宜的資金將變得更加困難。

　　

 

　　II. 項目價值將會縮水。項目價值一直以來都由市場狀況，利潤以及資本化比率驅(qū)動。通常情況下，利潤通過與資本化比率 相除得到項目價值。當(dāng)利率上漲，資本化比率也會隨之上漲，項目價值將降低。一直以來項目價值增長是因為(1)過去10年接近0的聯(lián)邦基金利率 (2)市場環(huán)境改善。一旦利率上升，項目價值將會受到影響而回歸正常水平。

　　美聯(lián)儲提高利率是因為他們相信美國經(jīng)濟強勁的市場條件將超過提高利率帶來的影響。他們不會永遠將利率保持在0!

　　

 

　　

 

　　

 

　　III. 第二位貸款面臨更多壓力。擁有銀行貸款的EB-5項目具備很多重要的好處：包括專業(yè)的盡職調(diào)查，風(fēng)險評估，第三方項目監(jiān)管以及其他能夠為EB-5投資人提高項目安全和質(zhì)量的條件。然而擁有3-5年銀行建筑貸款的EB-5項目將因為利率上漲而在償還銀行貸款和EB-5貸款方面面臨更多壓力。尤其在5年內(nèi)再融資EB-5貸款方面的壓力尤為突出。隨著再融資成本的上升以及項目成本的降低，延遲還款的風(fēng)險將明顯增加。

　　為了應(yīng)對利率的上漲，EB-5項目將需要以下舉措：

　　1. 為EB-5投資設(shè)計其他的安全措施

　　2. 帶來更高的利潤以克服如上所提的三點壓力，或是

　　3. 依靠市場條件的改善

　　這些必備的話題需要單獨陳述，但是12月這個特殊的月份將主要的EB-5投資問題從“我如何拿回我的投資款?”轉(zhuǎn)為“我如何按時拿到我的投資款?!”

　

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　原文作者：Jay Riskind - 中美私募投資峰會主席(美國年度最大型的中國投資項目峰會)，The Riskind Group集團的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官。