美國投資移民答疑：漫談有抵押擔(dān)保EB-5項目之合法性

 

　　近期，由于美國EB-5投資移民配額爆滿的消息傳出，美國投資移民的咨詢熱度居高不下，大部分客戶希望盡快挑選到優(yōu)質(zhì)的項目，盡早啟動移民申請事宜。不過，有客戶也表示，選擇美國EB-5投資移民項目很有難度，一方面，美國移民局規(guī)定美國投資移民項目必須有風(fēng)險，無風(fēng)險的項目將無法通過移民局審查，另一方面，投資者自身又希望項目低風(fēng)險，甚至零風(fēng)險，投資款、綠卡雙豐收。那么，這二者之間是否存在矛盾呢?低風(fēng)險美國投資移民項目真的無法通過移民局審查嗎?

　　一直以來，兆龍移民都秉承著“做最有保障的EB-5項目”的理念，也正因此，兆龍移民所有美國EB-5項目都具備實物抵押擔(dān)保，且都是以EB-5投資人為第一還款順位，以期將風(fēng)險控制在最小范圍，讓客戶投資款更加安全。

　　然而，也有客戶對此心存疑慮：“移民局都說了，沒有風(fēng)險的EB-5項目將不能被通過，你們的項目在風(fēng)險控制上做得如此縝密，每個項目都有抵押擔(dān)保，怎么讓過移民官那關(guān)呢?”

　　事實上，美國移民局規(guī)定所有EB-5投資移民項目必須是有商業(yè)風(fēng)險的行為，投資人必須知曉并認(rèn)可自身的投資行為是有商業(yè)風(fēng)險的，移民局不允許項目方通過協(xié)議的方式、保證全部或部分歸還投資人50萬美元投資款，也不允許項目方通過協(xié)議的方式、以給予房產(chǎn)或項目部分產(chǎn)權(quán)等方式直接或變相歸還投資款。但是移民局認(rèn)可項目方以本項目或其他項目的資產(chǎn)為為EB-5投資款進行實物抵押擔(dān)保，這就是為什么市場上很多項目都是以銀行為第一順位、EB-5為第二順位還款抵押的方式出現(xiàn)。兆龍移民的項目到目前為止，絕大部分都是以EB-5為第一順位還款，這樣即便項目建成的價值增長不如預(yù)期，我們投資人的投資款也可以得到保障，因為我們的投資人在收款方面是處于第一優(yōu)先的。

　　兆龍移民需要向客戶科普的幾點是：

　　1、如果項目不能通過移民局審查，那么，在I-526階段，項目就會遭到移民局的否定，通常，在美國EB-5投資移民I-526階段(有I-924預(yù)批準(zhǔn)的項目除外)，移民局會審核項目的商業(yè)計劃書，其中包括了項目實施的各個環(huán)節(jié)，包括立項、運營方式、就業(yè)創(chuàng)造數(shù)、還款方式、抵押貸款情況、總體投資數(shù)據(jù)等等。如果項目在任何一個環(huán)節(jié)不符合移民局要求，則在此階段項目就中止了(或者需要重新撰寫商業(yè)計劃書，重新提交申請)，申請人的投資款、項目發(fā)行費等均會無條件從監(jiān)管賬戶返還，投資人無需承擔(dān)任何經(jīng)濟損失。

　　2、如果是類似我們獨家的佛州威爾尼斯度假酒店及海景公寓項目一樣，已經(jīng)提前獲得了移民局的預(yù)批準(zhǔn)函，則更不存在類似問題，因為移民局已經(jīng)提前知道項目方將為投資人提供高額抵押擔(dān)保，且移民局發(fā)放的I-924預(yù)批準(zhǔn)已經(jīng)認(rèn)可了這種方式。

　　3、通過兆龍移民多年來運營美國EB-5項目的經(jīng)驗，向投資人提供抵押品進行還款擔(dān)保是雙贏的，移民局認(rèn)可，且投資人的資金更安全。

　　4、移民局所指的風(fēng)險，并非“必須發(fā)生”的風(fēng)險，而是“可能存在”的風(fēng)險。項目方可以把項目的還款風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，但是移民申請人所投資的項目，必須具備商業(yè)風(fēng)險。

　　5、什么樣的擔(dān)保行為是移民局所不允許的呢?舉個例子，項目方以現(xiàn)市值50萬美金的房產(chǎn)進行抵押，承諾五年后如不還款，房子就歸投資人所有，這種情況，是移民局不允許的。而什么樣的擔(dān)保行為是移民局所允許的呢?項目方以現(xiàn)市值50萬美金的房產(chǎn)進行抵押，承諾五年后以售賣房產(chǎn)或者再融資方式還款，如不還款，則投資人可對房子進行拍賣變現(xiàn)。這種抵押擔(dān)保行為是移民局所允許的。

　　6、繼續(xù)以第五點所述的合法情況為例，只有EB-5投資人是第一還款順位，才有對抵押資產(chǎn)進行優(yōu)先處理的權(quán)利，如果銀行是第一還款順位，則房子進行拍賣變現(xiàn)后或者完成再融資之后，將優(yōu)先還銀行的錢，投資人的權(quán)益將難以保障。

　　7、所以，具備抵押擔(dān)保品+以EB-5投資人為第一還款順位的項目，不僅是移民局認(rèn)可的項目，在還款安全性上也更有保障。

　　綜上所述，相信您應(yīng)該對于美國EB-5投資移民中的抵押擔(dān)保問題有了一定了解。作為國內(nèi)唯一一家由中美資深移民法律專家團隊領(lǐng)導(dǎo)的移民機構(gòu)，兆龍移民將全力以赴為我們的移民投資人爭取最大限度的利益保護。