[美國移民常識問答]如何在美國買房產(chǎn)？
中國和美國房地產(chǎn)市場的形態(tài)和模式存在很大的不同，城鄉(xiāng)差異不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。
一、考慮買房的目的：投資還是自住?
首先要考慮清楚買房的目的，通常分為兩種情況，一種是自�。嚎赡苁且驗橐泼窕蛘咦优x書等原因。另一種是投資：可能是為了分散資產(chǎn)、合理配置資產(chǎn)、以及購買后出租和房屋升值獲利等。這兩種目的在買房選擇房子時是截然不同的。
1) 自住:如果是自住，第一個要考慮的是自己喜歡的城市，因為每一個城市的文化、氛圍、居住環(huán)境都不相同。即便在同一個大的都會區(qū)里面各個小的城市也都有自己獨(dú)特的風(fēng)貌而不一樣。第二個要考慮城市的房屋價格和學(xué)區(qū)，屋價要在自己可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)，學(xué)區(qū)是否合自己的要求。一般情況下，屋價高的城市它的學(xué)區(qū)都是比較好的。
2) 投資:如果是選擇投資性的產(chǎn)業(yè)的時候，通常就不要太考慮這個城市自己是否喜歡，而是要評測投資的風(fēng)險，地產(chǎn)所在城市的發(fā)展?jié)摿Γ?jīng)濟(jì)增長速度，就業(yè)以及人口流量，預(yù)估投資金額的大小。
我們一般所謂的投資回報有兩方面：
(1)房屋的增值
(2)租金的回報
但是這兩者通常是成反比的。不同的都會區(qū)與都會區(qū)之間，以及同一個都會區(qū)的不同城市之間的情況都不相同，有的地方房屋增值潛力有限但租金回報率高，而有的地方房屋增值潛力很大但租金回報率卻偏低。即使在同一個地區(qū)，獨(dú)立屋和Condo也會不一樣，一般Condo的租金回報會高于獨(dú)立屋，但它的升值潛力可能會低于獨(dú)立屋。通常，越受歡迎需求強(qiáng)勁的城市它的升值潛力高，但租金回報率較低�？傊谫徺I投資房產(chǎn)時，應(yīng)綜合來考慮各個方面，制定長遠(yuǎn)的目標(biāo)和選擇最穩(wěn)健的投資方向。
3) 從房子種類來看：最常見的是獨(dú)立屋-Single family house(國內(nèi)稱別墅), 城市屋Town house(國內(nèi)稱連排別墅),公寓Condo(國內(nèi)一般房子) 三種,區(qū)別在于獨(dú)立屋除了擁有房屋之外，還包括房子下面的土地。城市屋是和其他業(yè)主共同分享1-3面墻壁(share wall)，公寓業(yè)主只是擁有房屋本身而沒有土地所有權(quán)。
4) 從屋齡來看：美國各個城市都有很多老房子，往往這些老房區(qū)才是城市文化的底蘊(yùn)所在地，所謂the old money area.這些區(qū)域房齡都在70，80年甚至百年以上，每幢房屋都有自己的歷史和故事，外表古樸低調(diào)，里面裝修精致富麗堂，這些房屋往往售價十分昂貴。如果選擇適合投資性的房子應(yīng)該更多把眼光投向城市中人口流動性強(qiáng)，交通生活便利，臨近大學(xué)校區(qū)，這些地方是出租房和投資房的最佳選擇地。另外的一個考量就是學(xué)區(qū)房，優(yōu)秀的小學(xué)，中學(xué)和高中學(xué)區(qū)房往往具有經(jīng)久不衰的升值空間。
二、選擇一個合適的經(jīng)紀(jì)人
美國房地產(chǎn)是采用經(jīng)紀(jì)人的制度，買賣雙方都有自己的經(jīng)紀(jì)人，但是買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用都是由賣方來付。所以也就是買房的過程中，買主是不需要付任何的費(fèi)用。既然是免費(fèi)的，當(dāng)然要選擇一個對自己最有利的經(jīng)紀(jì)人。
買房過程中你可能需要經(jīng)紀(jì)人幫你：
1. 幫你了解房地產(chǎn)的市場現(xiàn)況和選擇適合你的城市。
2.挑選出正確的房源帶你有效率的去看房。
3.對你有意出價的房屋做出正確的價格評估。
4.幫你出價及寫買賣合約，期望用最低的價錢幫你買到房子。因此選擇一個值得信賴，了解當(dāng)?shù)厥袌�，服�?wù)好的經(jīng)紀(jì)人是重點(diǎn)。
三、選擇新房或是二手房
在美國，大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數(shù)的85%;新建的房子相對較少，僅占15%。這與中國大陸的房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別。
在美國，新建的房子一般都位于比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)或者城市，屬于新開發(fā)的地區(qū)。而那些發(fā)展比較成熟的城市，經(jīng)過長期的發(fā)展，擁有較優(yōu)良的學(xué)區(qū)、完善的生活設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規(guī)劃、同時開發(fā)的，一般15-30年完成興建，每一座城市內(nèi)的住宅會有相近的房齡。
如果你想買到一套新房，這并非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發(fā)的小城，周邊都是新建的房子，基礎(chǔ)設(shè)施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態(tài)去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小，讓你錯過很多好房子;另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發(fā)展不成熟，生活不方便，學(xué)區(qū)不好等。從房產(chǎn)投資角度考量，二手房，熱點(diǎn)區(qū)域往往更會給投資人帶來良好現(xiàn)金流的回報和較大的升值空間。
四、買好學(xué)區(qū)但不一定要在學(xué)校附近
在美國，是否購買學(xué)校附近的房子，要根據(jù)自己的具體情況綜合考慮。學(xué)校附近的房子由于需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價。這部分溢價反映了學(xué)校附近的房子的優(yōu)點(diǎn)：孩子上學(xué)比較方便;但是也有缺點(diǎn)：學(xué)校附近環(huán)境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。
如果購房用于出租，學(xué)校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當(dāng)?shù)仡愃品孔拥钠骄饨鹗?000美元/月，那么學(xué)校附近的房子也許可以出租略高些如1100或1200美元/月;所以學(xué)校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點(diǎn)。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。
另外，學(xué)校附近的租客大多是學(xué)生，他們大多對房子不夠愛護(hù)，間接造成保養(yǎng)成本上升;所以綜合考慮，學(xué)校附近的房子并沒有特別了不得的優(yōu)勢, 也可以說它的優(yōu)勢已反應(yīng)在房價上了。
五、可以選擇獨(dú)立屋或城市屋
城市屋和獨(dú)立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區(qū)別在于：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以占地面積不大，價格差別也不大。而獨(dú)立屋占地面積比較大，尺寸和內(nèi)部設(shè)施天差地別，所以不同的獨(dú)立屋價格相差非常大，從十幾萬美元到幾百萬美元的獨(dú)立屋都有;
如果購房用于出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小;但是獨(dú)立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優(yōu)缺點(diǎn)。
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