【投資人保護(hù)及其真實(shí)性、有效性】鐵獅門紐約哥譚中心項(xiàng)目進(jìn)入EB-5收官、工程全面就位

　　美國(guó)CanAm基金于2016年3月推出鐵獅門紐約哥譚中心項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目的EB-5認(rèn)購(gòu)工作已經(jīng)進(jìn)入收官階段，其中兆龍移民的投資人占據(jù)總名額中的一半。同時(shí)，鐵獅門本著非常穩(wěn)健的作風(fēng)，已經(jīng)于6月份，完成了本項(xiàng)目中1.6億美元政府土地的過(guò)戶、及3.52億美元的股本資金到位(總投資的50%)及2.07億美元銀行貸款(總投資的29%)的交割工作，工程穩(wěn)步進(jìn)入全面開發(fā)期。

　　鐵獅門，基于“真實(shí)數(shù)據(jù)”上的龍頭地位

　　紐約是美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)最活躍的地區(qū)，EB-5投資人青睞紐約的地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅是因?yàn)榧~約獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，也是因?yàn)榧~約地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力。在眾多開發(fā)商中，鐵獅門是當(dāng)之無(wú)愧的龍頭老大。自1978年成立以來(lái)，鐵獅門投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)了380多個(gè)項(xiàng)目，總物業(yè)面積超過(guò)1.520億平方英尺，在美國(guó)、歐洲、拉美、印度和中國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)組合總值超過(guò)782億美元。這個(gè)數(shù)字，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)上所有的紐約EB-5項(xiàng)目開發(fā)商的業(yè)績(jī)。

　　目前的紐約EB-5項(xiàng)目開發(fā)商，雖然都被EB-5推介公司戴上耀眼的光環(huán)，但如果投資人能夠到英文網(wǎng)站進(jìn)行獨(dú)立搜索的話，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有的公司在地產(chǎn)界名聲非常不好，有的公司在2008年的金融危機(jī)中曾有幾近破產(chǎn)的重大失敗，有的項(xiàng)目是如果沒有EB-5根本不可能找到其他投資來(lái)源的。對(duì)于這些公司，兆龍移民都不會(huì)與之合作，更不屑于借它們來(lái)抬高自己的身價(jià)。開發(fā)商和項(xiàng)目都是優(yōu)缺點(diǎn)共存，當(dāng)EB-5銷售公司全面了解并披露一個(gè)開發(fā)商或一個(gè)項(xiàng)目的全部情況時(shí)，這叫“專業(yè)求實(shí)”，當(dāng)有選擇地宣傳一個(gè)開發(fā)商或一個(gè)項(xiàng)目的部分情況時(shí)，這叫“營(yíng)銷包裝”。

　　業(yè)績(jī)是實(shí)力的體現(xiàn)，但是兆龍移民并不一味追捧大開發(fā)商、或排斥中小開發(fā)商，我們著眼的關(guān)鍵是具體項(xiàng)目本身的可靠性，及EB-5投資人權(quán)益的保護(hù)力度及其保護(hù)措施的真實(shí)性、有效性，而不是宣傳效果上的“花架子”。前者是專業(yè)，后者是包裝。

　　政府實(shí)質(zhì)支持的項(xiàng)目

　　中國(guó)的EB-5投資人特別喜歡政府項(xiàng)目，但政府項(xiàng)目是個(gè)模糊的概念，政府支持也不等于政府擔(dān)保EB-5資金還款，所以，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府的“具體參與程度”來(lái)判斷一個(gè)項(xiàng)目從政府那里拿到的利益及對(duì)EB-5投資人的好處。鐵獅門哥譚中心項(xiàng)目，是一個(gè)由紐約市政府規(guī)劃、劃撥土地、并選擇鐵獅門來(lái)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)工程分為3期，第1期已于2011年完工并出售，紐約市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局網(wǎng)站也進(jìn)行了完工后的項(xiàng)目公示。第2期正在建設(shè)中，這次使用EB-5資金的是整個(gè)工程的第3期。

　　紐約市政府為第3期提供了保守價(jià)值為1.6億美元的土地，并規(guī)定在工程建設(shè)期間，可以以每年1美元的價(jià)格租給鐵獅門，在項(xiàng)目完工后再以950萬(wàn)美元的價(jià)格進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。但鐵獅門本著穩(wěn)健的作風(fēng)，選擇在開工前完成土地購(gòu)買交割手續(xù)。紐約市政府同時(shí)又批準(zhǔn)了3000萬(wàn)美元的退稅，土地的幾近無(wú)償借給加上退稅，將使鐵獅門在為項(xiàng)目招商時(shí)，可以大幅降低辦公空間的租賃價(jià)格，從而具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，由于土地價(jià)值與退稅已經(jīng)接近2.07億銀行貸款的金額，鐵獅門對(duì)本項(xiàng)目的任何其他資金投入，都是對(duì)EB-5的保障。

　　穩(wěn)健的作風(fēng)，是保障EB-5投資者利益的基礎(chǔ)

　　最近，The Real Deal和華爾街日?qǐng)?bào)都報(bào)道了幾個(gè)已動(dòng)工的EB-5項(xiàng)目尚未落實(shí)全部建設(shè)貸款及本金資金的情況。與這些地產(chǎn)開發(fā)商在資金落實(shí)之前就開工建設(shè)的做法不同，鐵獅門的作風(fēng)非常穩(wěn)健，它并沒有急于開工，盡管紐約市政府允許這個(gè)項(xiàng)目在完工時(shí)才進(jìn)行土地過(guò)戶，在完工前每年只需交付1美元的租賃費(fèi)用，從而為鐵獅門節(jié)省大筆土地稅費(fèi)等支出，但鐵獅門還是選擇在今年6月份完成了與政府之間的土地過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，鐵獅門于6月份完成了3.52億美元股本資金的到位、2.07億美元的銀行貸款交割等，加上EB-5已經(jīng)基本完成認(rèn)購(gòu)，從而在開工前100%地落實(shí)了項(xiàng)目建設(shè)資金。

　　所以，一旦開工，哥譚中心項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題停滯工期，也免去了EB-5投資人對(duì)資金到位和完工時(shí)間的擔(dān)憂�？梢�，看似開工較晚的項(xiàng)目，有可能比一些早開工的項(xiàng)目，更順利地履行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間表上的規(guī)劃。

　　史無(wú)前例的還款抵押擔(dān)保，展現(xiàn)“真實(shí)有效”的資金安全措施

　　EB-5貸款安全是EB-5投資人關(guān)注的焦點(diǎn)，兆龍移民以我們的美國(guó)律師思維，一直倡導(dǎo)以美國(guó)銀行貸款或美國(guó)投資公司的方式和力度來(lái)進(jìn)行投資的商業(yè)和法律風(fēng)險(xiǎn)控制。我們的美國(guó)法律執(zhí)業(yè)背景，使我們更懂得怎樣運(yùn)用美國(guó)商業(yè)規(guī)則和法律措施來(lái)保護(hù)投資資金的安全，我們不喜歡沒有實(shí)質(zhì)作用的擔(dān)保措施，也不會(huì)用一些似是而非、斷章取義的東西來(lái)誤導(dǎo)投資人以為自己得到了充份保護(hù)。防止似是而非、斷章取義的最好辦法，就是閱讀項(xiàng)目的全部文件，而不能依賴幾句特意提取出來(lái)的文字。我們歡迎投資人提前閱讀我們項(xiàng)目的全套商業(yè)和法律文件。

　　在項(xiàng)目質(zhì)量得到我們充份認(rèn)可的基礎(chǔ)上，如果情況允許，我們盡力為投資人爭(zhēng)取第一順位的產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保，這是以美國(guó)銀行的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保護(hù)EB-5投資人;當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目有銀行介入并取得第一順位時(shí)，我們?yōu)橥顿Y人爭(zhēng)取其他模式的資產(chǎn)控制和保全措施，以有效保護(hù)我們的投資人。哥譚中心項(xiàng)目，就是一個(gè)以資產(chǎn)控制和保全的方式來(lái)保護(hù)EB-5投資人的項(xiàng)目。這些措施是建立在這樣的一個(gè)現(xiàn)實(shí)上，就是美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)從來(lái)都不是通過(guò)“保險(xiǎn)”等措施來(lái)保障借貸資金安全，而是永遠(yuǎn)基于對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的控制，市場(chǎng)上也沒有真正的還款保險(xiǎn)。

　　另外，哥譚中心項(xiàng)目的投資期為0+5+1，即最多只有5-6年的投資周期，兆龍移民力爭(zhēng)在每個(gè)項(xiàng)目中都早日歸還EB-5投資款，CanAm基金到目前為止也保持著所有全額還款都在5年之內(nèi)的記錄。本項(xiàng)目的規(guī)模及市場(chǎng)消化速度，也使項(xiàng)目方鐵獅門不依賴8年甚至更長(zhǎng)的投資周期。

　　保護(hù)投資者利益的真正措施，體現(xiàn)于其真實(shí)性

　　任何對(duì)開發(fā)商、對(duì)項(xiàng)目及EB-5投資人保護(hù)措施的描述，如果不全面，就不會(huì)真實(shí)。對(duì)一個(gè)事物不做全部事實(shí)的真實(shí)描述，而只做部分事實(shí)的描述，其作用常常是誤導(dǎo)，這也是EB-5營(yíng)銷宣傳中常常發(fā)生的現(xiàn)象，我們稱之為“包裝”。包裝不僅包括夸大，也包括通過(guò)只講部分事實(shí)、偷換概念、斷章取義，進(jìn)行誤導(dǎo)，不做澄清。

　　哥譚中心項(xiàng)目對(duì)EB-5投資人的保護(hù)措施，是通過(guò)美國(guó)方式的資產(chǎn)控制和保全來(lái)實(shí)現(xiàn)的，既符合美國(guó)商業(yè)習(xí)慣，也符合美國(guó)法律實(shí)踐，不僅為EB-5投資人真正保全了項(xiàng)目資產(chǎn)，當(dāng)需要時(shí)，也可以順利地執(zhí)行這些措施，從而使EB-5投資人順利得到資產(chǎn)償還。而那些花架式的保護(hù)措施，是對(duì)項(xiàng)目方或項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)還款問(wèn)題的賭博，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)還款問(wèn)題，這些措施既不具有很強(qiáng)的可執(zhí)行性，也不能有效地幫EB-5投資人挽回資產(chǎn)。

　　鐵獅門，作為EB-5有史以來(lái)最大的項(xiàng)目方，能夠以基本平等的姿態(tài)為EB-5投資人提供美式的、而非中國(guó)營(yíng)銷包裝式的投資保護(hù)，是非常難能可貴的，因?yàn)樵谀壳暗腅B-5市場(chǎng)上，大項(xiàng)目方往往以自己的高大上來(lái)說(shuō)服投資人，而不是通過(guò)真實(shí)、實(shí)在的美國(guó)式的商業(yè)和法律措施。

　　項(xiàng)目收官，兆龍獨(dú)占半壁江山

　　哥譚中心項(xiàng)目的EB-5認(rèn)購(gòu)已經(jīng)接近尾聲，兆龍移民將取得部分其他中介未售出名額，并考慮到個(gè)別客戶資金可能無(wú)法及時(shí)到位，將再未來(lái)短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)接受一定數(shù)量的認(rèn)購(gòu)。