在美國購買房產(chǎn)請(qǐng)注意！說說Property Tax Bill的那些事

　　在美國購買房產(chǎn)為何要繳納地稅?

　　在美國購買房地產(chǎn)后，土地上至天空800米，下至地下800米都屬于你個(gè)人永遠(yuǎn)擁有的，既使地下發(fā)現(xiàn)金礦的話，也屬于你個(gè)人資產(chǎn)。但地稅(property tax)則是會(huì)世世代代跟隨著你。因?yàn)橥恋厥敲绹�政府賣給你私人使用的，以收繳地稅的形式，每年將這些地稅的錢都是交給當(dāng)?shù)氐目h政府，有政府統(tǒng)一來修路，修公園和學(xué)校學(xué)區(qū)的建設(shè)。所以身為美國房地產(chǎn)持有者，不能逃避繳納地稅，那是違法行為。

　　地稅是怎么來的呢?

　　它是按照你房子的價(jià)值，是兩部分組成的：一個(gè)是地land，另外一個(gè)是improvement，就是蓋在地上面的建筑。每年繳納地稅的比例大致是房價(jià)的1.0-1.5%。每年的地稅價(jià)格隨著市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值的更迭，會(huì)有稍稍變動(dòng)。在房地產(chǎn)跌價(jià)的時(shí)候是有辦法上訴的，房屋持有者可以到當(dāng)?shù)氐目h政府評(píng)估員(county assessor)填一個(gè)表格，這時(shí)你必須與他(她)說明地稅被高估了，當(dāng)然你得提前準(zhǔn)備好一些資料，說明你的鄰居的房價(jià)最近的銷售價(jià)格，列舉出三-五套與你面積差不多的鄰居的房價(jià)，進(jìn)行說服工作。如果能說服縣評(píng)估員，就會(huì)調(diào)整你的地稅，如果能夠降低一些，就可以少交一點(diǎn)稅。不過，在美國有這點(diǎn)是與國內(nèi)不同的，如果房地產(chǎn)一直跌，既使屋主不去上訴，縣政府也會(huì)自動(dòng)的給你調(diào)減一點(diǎn)稅。

　　特別要注意我們房子的價(jià)值分兩部分，上面一部分叫l(wèi)and，下面是improvements。如果家里有出租屋或者家庭辦公室，可以把這個(gè)稅單交給你的會(huì)計(jì)師，這兩部分對(duì)于抵稅就會(huì)非常有用。因?yàn)橥恋?land 不能折舊，但是你房子的建筑物improvements是可以折舊。比如說你的房子是住宅的，那么27.5年使用壽命，商用的39.5年。那么你就可以用你的improvement除以這個(gè)年限就是你可以折舊的部分。這個(gè)折舊就可以減少你的收入，假如你出租房子兩萬塊，利息一萬塊，地稅五千塊，你還要自己賺錢五千塊，你就要交稅。如果你要是有點(diǎn)折舊率，就可以不交稅，或是少交稅。如果你折舊率多，還可以抵消收入。

　　如何查閱這個(gè)折舊率呢?在每年地稅單total tax due下邊，即稅表右下角，就看到這兩個(gè)數(shù)字。還有一個(gè)區(qū)域號(hào)parcel number，知道你的parcel number就可以知道你的房子購買時(shí)的價(jià)格，什么時(shí)候成交的，現(xiàn)在值多少錢?都可以看得清清楚楚。美國這方面絕對(duì)是很公開的，因?yàn)樵诿绹�購買任何房地產(chǎn)都要在縣里注冊(cè)，任何時(shí)候，不管你什么身份都可以查別人的記錄，就像法院的記錄一樣，很公開。

　　如何繳納房屋稅(PROPERTY TAX BILL)?

　　政府每年會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)者兩次機(jī)會(huì)分開繳稅。解讀好這張稅表很重要，必須了解每個(gè)數(shù)字都代表什么不同的意義。加州的地稅計(jì)算年度是從當(dāng)年七月一號(hào)到次年的六月三十號(hào)。一般人會(huì)在九月底，十月初收到這份稅單。

　　地產(chǎn)稅property tax與所得稅income tax無關(guān)。有兩種方式可以交這個(gè)稅，一種方式就是單獨(dú)交，可以在網(wǎng)上交，也可以寄支票去交，或是去縣政府里交。另外一種方式是讓貸款銀行預(yù)先扣掉，叫impound。Impound進(jìn)去之后就不用擔(dān)心了，如果晚了只會(huì)罰銀行。大部分人會(huì)選擇自己交，盡管有些是貸款銀行交的，但你也會(huì)收到一份復(fù)印件。

　　交地稅絕對(duì)不能晚，罰10%很多。這個(gè)地產(chǎn)稅你可以上網(wǎng)用信用卡交，也可以用支票付，另外就是郵寄。郵寄的話要小心，你說寄了，對(duì)方說沒收到就麻煩，所以最好的辦法是寄掛號(hào)信(certified mail)，僅僅是多花$5就可以保證不會(huì)丟到信件，寄出后只要注意查看自己的銀行賬戶里何時(shí)被收走這筆款即可�；蛘邩I(yè)者的資金不是那么緊張的話，可以提前十幾天半個(gè)月，確定他可以收到，小心不要被罰款。嚴(yán)格的按照美國郵政法律講，寄出去的信件應(yīng)該是按郵戳為準(zhǔn)，所以12月10號(hào)和4月10號(hào)的郵戳必須要清晰地蓋上去，才可以放心寄出。