文章來源：價值線

　　今年6月，中國內(nèi)地50個城市的房屋總值達到219萬億，超過了美國;中國內(nèi)地6個城市的房屋總值已超過紐約的房屋總值，其中北京和上海是紐約的5倍，深圳是紐約的3倍，南京杭州也向紐約看齊。

　　數(shù)據(jù)是2016年7月剛剛公布的，2016年一季度全球150個主要城市房價漲幅榜中，漲幅最大的前五個城市，中國的深圳、上海、南京、北京占據(jù)了四席。在跌幅的前十城市中，中國臺北以-8.2%名列第二，香港以-5%名列第八。2016年6月，中國居民房屋總市值最高的前50個城市，市值總和超過了200萬億人民幣，達到219萬億元，已經(jīng)超過美國全國的居民房屋總市值200萬億元。截止2015年年末，上海市常駐人口為2415萬人。假定3口一家、戶均一套的話，對應(yīng)的存量住宅上海大約805萬套。假定每套房子平均100平米，對應(yīng)的是8.05億平米的住宅存量。2016年5月上海的平均房價為40844元每平方米，對應(yīng)的總市值大約是32.88萬億人民幣。依此方式計算出中國房屋價值最高的50個城市，房屋總市值超過200萬億人民幣。上海，北京，深圳位列前三名。

　　200萬億人民幣什么概念?美聯(lián)儲定期發(fā)布美國居民的財富數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3季度，美國家庭總財富是100萬億美元，其中實物資產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))的市值是30萬億美元，折合約200萬億人民幣。

　　簡單來說，隨著房價的輪番上漲，把中國內(nèi)地這50個城市賣掉以后足以買下整個美國了，買下兩個日本來也沒有太大的問題。而中國2015年末GDP總量是美國的60%，人均GDP為美國的1/7。

　　警示一：房價連續(xù)上漲，對比美國和紐約，內(nèi)地城市房價已進入天花板區(qū)域。

　　樓市方面這樣兩組數(shù)據(jù)確實讓人緊張和焦慮：今年6月，中國內(nèi)地50個城市的房屋總值達到219萬億，超過了美國;中國內(nèi)地6個城市的房屋總值已超過紐約的房屋總值，其中北京和上海是紐約的5倍，深圳是紐約的3倍，南京杭州也向紐約看齊。

　　警示二：推動中國房價上漲的力量在變化，過去購房者需求旺盛，需要改善的人多，加上M2持續(xù)超發(fā);現(xiàn)在由于人口結(jié)構(gòu)的變化，中國人口撫養(yǎng)比快速靠近1：1，需求已基本滿足，M2超發(fā)成為持續(xù)上漲的主要動力。

　　中國 M2最近10年增長4.5倍 美國 M2 最近10年增長0.8倍

　　中國人口撫養(yǎng)比快速靠近1：1，年輕勞動力數(shù)量快速衰退，對房屋的需求大幅度減少。日本人口總數(shù)過億，在1992年越過了人口撫養(yǎng)比1：1這條紅線，房價開始加速下跌。一直持續(xù)下跌20年。第六次人口普查中，90后總?cè)丝诒?0后總?cè)丝谒�減了44.3%，00后出生的人口比90后人口衰減了34.6%，這都標志著年輕勞動力處在快速衰減的過程中，對房屋的需求也在大幅減少中。中國的人口撫養(yǎng)比在快速靠近1：1。最快可能只有3-5年。

　　通過這些數(shù)字，我們可以得到這樣的結(jié)論：作為投資品來說，內(nèi)地城市的房價在總體趨勢上上漲已進入尾聲。從中期看，房價將不可避免回落到正常狀態(tài)。房屋在資產(chǎn)配置中應(yīng)由超配轉(zhuǎn)為標配。

　　最近一年人民幣兌美元匯率年下跌8%。一旦貶值預(yù)期形成，警惕加速過程。

　　對比：最近5年，跟中國一樣的新興經(jīng)濟體的匯率平均貶值20%，中國會有一個補貶過程。同時對比日本和俄羅斯，發(fā)現(xiàn)貶值壓力更大。

　　日本：1992年-2000年日元貶值，從75:1貶值到149:1，最后穩(wěn)定到105:1，貶值幅度為50%。俄羅斯：2012年盧布兌美元升值5%，2013年貶值7%，2014年貶值53%，2015年貶值24%。累計貶值70%以上。

　　僅僅兩年，中國的外匯儲備從四萬億美元下降到3萬億美元。3萬億美元，相當于平均每個中國人人均2300美元外匯儲備。2015年中國在美留學(xué)生35萬人。中國赴美旅游人數(shù)266萬，增長16.77%，美國人來華208.58萬人，零增長。去美國的人數(shù)已多于來中國的。對外匯的需求不斷增長。

　　進出口下滑，影響外儲增長。企業(yè)海外投資，居民海外旅游、購房、求學(xué)，使外儲消耗劇增。持續(xù)的寬松貨幣進一步加大貶值的壓力。

　　一旦貶值預(yù)期形成，小心一次加速過程。

　　匯率貶值，我們須格外小心，及時做好應(yīng)對準備。高凈值人群甚至普通老百姓，應(yīng)該增加配置海外資產(chǎn)，尤其是美元資產(chǎn)。

　　下面是一組對比：

　　中美最賺錢行業(yè)比較：

　　中國 ：1.銀行2.房地產(chǎn)3.制造業(yè)

　　美國： 1.醫(yī)療2.消費電子及通訊 3.消費4.銀行

　　中美股市比較：

　　美國股市道瓊斯指數(shù) ：1972年 1000點 ，1987年2000點，1990年 3000點，2006年 12000點，2016年 18000點。最近10年上漲50% 。

　　中國股市上證指數(shù)： 2000年 2200點 ，2007年 6000點，2015年 5000點 ，2016年 3000點。最近10年整體下跌。

　　從過去10年比較中和未來的思考中，我們得出一個結(jié)論：A股近期難有趨勢性機會，只有結(jié)構(gòu)性機會。而消費科技、科技資本是兩個值得關(guān)注的亮點。高科技在未來有較大的產(chǎn)能空間，科技跟資本的結(jié)合，能夠真正讓一些科技公司跟蹤世界前沿，這是在未來股市當中能給我們帶來巨大想象空間的板塊。

　　未來兩年左右，A股可能都在2500-3500之間波動。因此，建議適度減配A股。

　　投資模式如何改變?增加海外資產(chǎn)配置。中國經(jīng)濟已經(jīng)進入了棋局中后盤，企業(yè)家和高凈值人群都感到投資越來越難，投資回報率越來越低。而海外資產(chǎn)配置是使你將來資產(chǎn)保值有了新路徑。

　　高凈值人群這個比例建議在20%左右。一般的老百姓也應(yīng)當適當考慮少量配置海外資產(chǎn)和黃金。適度減持國內(nèi)房產(chǎn)、A股，適度增大對海外資產(chǎn)的配置，加大對美國的關(guān)注。