[美國移民常識問答]不回國的情況下，教您如何處理國內(nèi)的房產(chǎn)
怎么不回國處理自己在國內(nèi)的房產(chǎn)呢？首先，這個(gè)問題，要分兩種情況，一種是本人還保留了中國國籍，一種是已經(jīng)加入美籍的華人，兩者的步驟是不一樣的。
房地產(chǎn)在中國過戶，委托書須經(jīng)過公證/認(rèn)證才有效。我們先來看看比較容易混淆的兩個(gè)概念：公證和認(rèn)證。
1、公證
依照《中華人民共和國公證法》、《維也納領(lǐng)事關(guān)系公約》、中美領(lǐng)事條約，駐美國大使館（總領(lǐng)事館）可以為旅居美國的中國公民辦理公證。
使領(lǐng)館受理的公證申請種類主要有：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實(shí)公證；指紋公證等。
外國人（含外籍華人）應(yīng)在美國當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證機(jī)構(gòu)辦理公證。公證文書如需送往中國使用，還須辦理美國政府部門的認(rèn)證（Authentication）以及中國駐美使領(lǐng)館的認(rèn)證（Legalization）。
小結(jié)：國籍是中國的，直接辦公證；是外籍的，要先到有資格的公證機(jī)構(gòu)辦理公證，然后還要辦理美國政府部門認(rèn)真和駐美使館認(rèn)證。
2、領(lǐng)事認(rèn)證
大使館可以為由美國有關(guān)機(jī)構(gòu)出具、并經(jīng)美國務(wù)院認(rèn)證的、擬送往中國使用的公證書或者其他證明文書等辦理領(lǐng)事認(rèn)證。
總領(lǐng)事館可為由美國有關(guān)機(jī)構(gòu)出具、并經(jīng)領(lǐng)區(qū)內(nèi)各州州務(wù)卿認(rèn)證的、擬送往中國使用的公證書或者其他證明文書等辦理領(lǐng)事認(rèn)證�！ �
送往中國香港、澳門地區(qū)使用的有關(guān)文書，無需辦理領(lǐng)事認(rèn)證。有關(guān)文書經(jīng)美國當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)公證，并經(jīng)有關(guān)州務(wù)卿或美國國務(wù)院辦理附加證明書（Apostille）后，即可在香港、澳門使用。
小結(jié)：這里，認(rèn)證用的最多的有在美國結(jié)婚的結(jié)婚證明、在美國出生的孩子的出生證明等，多是需要回國上戶口的時(shí)候用的材料。還有留學(xué)生的畢業(yè)文憑認(rèn)證，如果打算海歸，最好提前辦好。認(rèn)證要先由當(dāng)?shù)毓C員（Notary Public）辦理公證，然后是所在州州務(wù)卿認(rèn)證，然后根據(jù)中國駐美使領(lǐng)館領(lǐng)區(qū)劃分，屬于總領(lǐng)事館所轄領(lǐng)區(qū)的，請向相關(guān)總領(lǐng)事館申請領(lǐng)事認(rèn)證；屬于大使館所轄領(lǐng)區(qū)的，須送美國國務(wù)院辦理認(rèn)證后，再送大使館申請領(lǐng)事認(rèn)證。一定要按轄區(qū)哦，不然會被據(jù)的。
下面我們來看看具體條件、材料和步驟：
1、有中國國籍的中國人
1）申請條件
（1）申請人必須為居住在美國的中國公民。臨時(shí)出國的中國公民（如持美國B1/B2類簽證）申辦公證，僅限在美國境內(nèi)處理死亡案件等緊急事項(xiàng)�！ �
（2）申請人應(yīng)根據(jù)本人的居住地，按駐美使領(lǐng)館領(lǐng)區(qū)劃分，向相應(yīng)的使領(lǐng)館提出公證申請。如未能按照領(lǐng)區(qū)劃分遞交申請，該申請可能會被拒絕受理。
（3）使領(lǐng)館可以受理的公證種類：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實(shí)公證；指紋公證。
（4）申請人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。申請人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人（即監(jiān)護(hù)人）代理并陪同申請人本人前來使領(lǐng)館辦理�！ �
2）申請各類公證需要的材料
（1）填妥的《中華人民共和國駐外使領(lǐng)館公證認(rèn)證申請表》1份（不可提前簽名和填寫日期，須在領(lǐng)事官員前簽字或捺指印）；
（2）申請人有效中國護(hù)照原件及帶照片資料頁復(fù)印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負(fù)責(zé)人的身份證明）；以及中國身份證原件及復(fù)印件（如適用）；
（3）申請人有效的在美合法居留證件原件和復(fù)印件（如綠卡、工卡、I-20表等）；
（4）根據(jù)申請公證種類，提交其他材料
（5）涉及重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓、變更等與申請人有重大利益關(guān)系的事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)領(lǐng)事官員要求談話，并在《房產(chǎn)事務(wù)公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項(xiàng)，需填寫普通《接談筆錄》并簽名；
（6）申請人自行按國內(nèi)文書使用機(jī)構(gòu)要求，并參照使領(lǐng)館網(wǎng)站提供的參考模版準(zhǔn)備好委托書或聲明書等文本，不可事先簽名或填寫日期�！ �
3）其他情況：
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)但沒有房產(chǎn)證的，可先辦理委托他人領(lǐng)取房產(chǎn)證的公證。
中國大使館和總領(lǐng)事館不辦理房產(chǎn)贈與公證，當(dāng)事人可向美國公證員( Notary Public )申辦公證，再按認(rèn)證程序辦理認(rèn)證。
2、美籍華人
美籍人士如需辦理送往國內(nèi)使用的文書，比如房產(chǎn)委托書，要先在美國當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證員處辦理授權(quán)委托書公證，然后按照認(rèn)證程序，辦妥州政府或美國國務(wù)院的認(rèn)證后，按照領(lǐng)區(qū)劃分，送總領(lǐng)事館或大使館辦理領(lǐng)事認(rèn)證。
認(rèn)證可以委托他人辦理而不用親自前往。辦理時(shí)間和收費(fèi)與上文辦理公證相同。
常見問題回答：
我是美籍華人，需要委托他人處理在中國的房產(chǎn)，能直接到大使館/總領(lǐng)事館辦理公證嗎？
不能。使領(lǐng)館只受理中國公民的公證申請。美國籍人士如需辦理送往國內(nèi)使用的文書，請?jiān)诿绹?dāng)?shù)赜匈Y格的公證員處辦理授權(quán)委托書公證，然后按照認(rèn)證程序，辦妥州政府或美國國務(wù)院的認(rèn)證后，按照領(lǐng)區(qū)劃分，送總領(lǐng)事館或大使館辦理領(lǐng)事認(rèn)證。
未成年人能否申辦公證？
未成年人是可以申辦公證的，但應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人(也即法定代理人)代理。未成年人的監(jiān)護(hù)人首先是其父母；在其父母死亡或者無監(jiān)護(hù)能力時(shí)，為其祖父母、外祖父母，或成年的兄姐等。
我想在中國國內(nèi)辦理購買或出售房產(chǎn)等事宜，但本人無法回國，如何辦理相關(guān)手續(xù)？
你可向使領(lǐng)館申請辦理購買或出售房產(chǎn)委托書的公證，把相關(guān)事務(wù)委托給他人辦理。
委托書、聲明書能否由申請人提前簽好名字再送至使領(lǐng)館辦理公證？
不可以。委托人、聲明人必須親自到使領(lǐng)館，在領(lǐng)事官員面前，在委托書、聲明書上簽名或捺指印，不可提前簽名或填寫日期。
我想委托他人出售國內(nèi)房產(chǎn)，但房產(chǎn)證還沒有拿到，如何申辦公證？
你可以先申辦委托他人在國內(nèi)房管部門辦理和領(lǐng)取房產(chǎn)證的委托書公證。取得房產(chǎn)證之后再辦理售房委托公證。
夫妻婚后購買的房產(chǎn)是否應(yīng)當(dāng)兩人共同辦理房產(chǎn)委托書公證？
夫妻共有房產(chǎn)是房產(chǎn)共有情形中的一種。公證事項(xiàng)涉及對共有房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、管理的，應(yīng)當(dāng)全體共有人共同申辦或經(jīng)其他共有人書面同意。通過房產(chǎn)證等能證明確系夫妻共有的，應(yīng)當(dāng)夫妻二人共同申辦公證，一方不能到場的，須出具經(jīng)公證的另一方的書面同意書。
對委托書的形式有沒有什么特殊要求，是應(yīng)當(dāng)自行書寫還是按國內(nèi)房管部門等提供的樣本填寫？
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，委托書一般包含下列內(nèi)容：委托人基本情況，受托人基本情況，所涉房產(chǎn)的具體情況，委托原因，委托事項(xiàng)，委托權(quán)限和委托期限，受托人有無轉(zhuǎn)委托權(quán)，委托人的簽名、捺印，日期等。
委托書可由當(dāng)事人自行草擬打印或根據(jù)國內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)的要求制作。委托書內(nèi)容不完備或表達(dá)不準(zhǔn)確的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行更正；委托書中不得有違反法律規(guī)定或虛假、不當(dāng)?shù)膬?nèi)容。
小結(jié)：本文適用于比較簡單的情況，如房產(chǎn)證上的擁有人和實(shí)際情況不同，那么最好還是親自回國辦理或者咨詢律師。需要注意的是：一旦授權(quán)成功，被授權(quán)人將獲得代為處置房產(chǎn)的權(quán)利。因此申請人需要選擇一位有處理能力，值得信賴的委托人作為被授權(quán)人。
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