[美國移民常識問答]在美國購房，如何以低價遷入優(yōu)質(zhì)社區(qū)？
許多新移民登陸美國時，受限于時間、地域、語言等問題，大多選擇購買現(xiàn)成房屋。然而，你是否考慮過購買老屋，將其拆除、重建，或是部分改裝呢?
老屋重建往往是許多房屋買家忽略的選項。事實上，購買好區(qū)域的老屋有許多優(yōu)點，例如緊鄰優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、通勤時間短、良好社區(qū)規(guī)劃和生活機能。
但是，通常這樣得天獨厚的好區(qū)域都已經(jīng)建滿房屋了，尤其像紐約、洛杉磯及西雅圖此類熱門的地點，很難找到新的建屋地點。因此，購買老屋后，將其全部或部分拆除，就能幫助買家落腳在優(yōu)質(zhì)的社區(qū)里。
由于部分改建可能建出新舊風(fēng)格混雜的丑房子，因此一般買家及建商都會選擇全部拆除。地方政府為了鼓勵老屋翻修，也會在房屋稅上給予優(yōu)惠。然而，全部拆除的程序相當(dāng)復(fù)雜，牽涉到拆除執(zhí)照、新屋設(shè)計的審核及特定房屋會有歷史保留的爭議。這些問題是一般直接購買新建屋的買家很少接觸的。因此，今天美國房產(chǎn)專家就特別為您整理了一些常見的問題供大家參考。
如何挑選具有潛力的老屋?
具有潛力的老屋通常可能坐落在優(yōu)質(zhì)區(qū)域的外圍，也許房屋坪數(shù)較小或是擁有老舊廚房和衛(wèi)浴。當(dāng)然，老屋常見的結(jié)構(gòu)問題也可能存在，由于需要額外翻修，價格會低于同一街區(qū)其他房屋，出售時間也會拉得較長。
美國房產(chǎn)專家表示：“老屋重建后，市價應(yīng)該要增長二至三倍才是合適的投資。例如說，買家購買了一棟位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域且房屋功能還算健全的老屋，花費了三十萬美元，但同一區(qū)域的新房屋市值六十萬到九十萬之間，表示老屋翻修后若順利賣出能夠有兩倍到三倍獲利，那么這棟房產(chǎn)就有投資價值。”
是否需要全部拆除重建?
當(dāng)然不需要!事實上，許多當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)鼓勵一定程度的翻修，因此會盡快且便民得批準(zhǔn)翻修執(zhí)照。可能的解決方案包括保留地基，并往上新建樓層，或是保留部分墻面及房屋架構(gòu)，融合到新屋里。這些方式都可以避開申請全部拆除執(zhí)照。而部分區(qū)域有歷史保留的問題，因此不允許全部拆除。在此情況下，若是進(jìn)行部分整修，政府會給予稅務(wù)減免。
如果可以全部拆除，我該怎么做?
取決于房屋狀況及買家對于新屋的期待值。老屋通常會有結(jié)構(gòu)松脫、漏水或是白蟻的問題，情況嚴(yán)重下，花錢整修還不如拆掉重建。但若是隔間問題，則可以部分調(diào)整。買家可考慮的取決標(biāo)準(zhǔn)包括是否需要節(jié)能設(shè)備、水電線路配置是否符合現(xiàn)代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等等。接著將全部翻修費用與拆除重建價格相比較，若是價格相差不遠(yuǎn)，那么拆除重建就是答案。
法規(guī)限制會影響我拆除重建嗎?
沒錯。許多坐落在優(yōu)質(zhì)社區(qū)的老屋有一定的土地使用限制，借以保護(hù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的特色。歷史保留區(qū)的規(guī)定就更繁復(fù)了，全部拆除不但不可能，連部分翻修建筑的樓層及占地坪數(shù)都有嚴(yán)格規(guī)定，也要配合周遭現(xiàn)有建筑，進(jìn)行同一類型的裝潢設(shè)計。Facebook CEO 扎克伯格想要拆除并重建他的這四座相鄰房產(chǎn)，然而這項計劃卻遭到當(dāng)?shù)亟ㄖu審委員會的反對。因此購買老屋前，務(wù)必與房屋中介確認(rèn)清楚相關(guān)規(guī)范。
房屋貸款有包含拆除及重新建造嗎?
全部拆除的貸款申請非常復(fù)雜，首先房貸要先處理購買房屋的費用，接著再進(jìn)行拆除費用的貸款，最后才是新屋每月必須支付的房貸。
除非買家本身相當(dāng)富有或是有預(yù)備好的現(xiàn)金，否則必須想出其他方式來控管金流。可能方式包含將現(xiàn)有住宅賣掉，再將現(xiàn)金用來進(jìn)行老屋拆除，剩余部份向銀行貸款。
拆除成本的多寡取決于房產(chǎn)坪數(shù)及所在地，但通常在八千到一萬五千美金之間。拆除后的建材可回收再賣出或是捐贈給需要的機構(gòu)換取稅務(wù)減免。
合作的建商和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會幫你申請貸款
建造至完工貸款 (Construction-to-Permanent Loan) 會提供你建造新屋的資金以及包含日后長期還款的規(guī)劃。至于伴隨而來的利率則有很大范圍的波動，取決于各銀行的方案。因此，可以多花一點時間拜訪當(dāng)?shù)馗骷毅y行，如果幸運的話，有機會得到優(yōu)惠方案，根據(jù)改建后新屋的市價，提供拆除及建造過程中所需要的資金以及完整的還款規(guī)劃。
我需要申請什么樣的建筑執(zhí)照
大多市政機構(gòu)會針對買家及承包建商要求事先申請拆除執(zhí)照。在拆除前，需要聯(lián)絡(luò)水電瓦斯公司預(yù)定斷水?dāng)嚯姷娜掌谝赃M(jìn)行拆除工程。另外，聯(lián)絡(luò)消防單位確認(rèn)拆除前哪些項目需要檢查以及是否需要消防人員現(xiàn)場待命避免意外。
地方政府也會要求檢驗拆除過程中，是否產(chǎn)生有礙人體健康的物質(zhì)。尤其是針對1960年代的房子，石綿被廣泛應(yīng)用在天花板及地板裝潢上。
總結(jié)
拆除老屋并在原址建造新屋的確有許多優(yōu)點，但由于耗時長且牽涉層面復(fù)雜，在決策時要特別小心法律規(guī)范及前期需要自行支付的費用。審慎考慮后再進(jìn)行，才能極佳化老屋的投資價值。希望今天為您介紹的有關(guān)美國老屋拆除與改建的要點能夠幫助到您。
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