[美國(guó)移民常識(shí)問(wèn)答]美國(guó)房產(chǎn)買賣合同中需要把握哪些關(guān)鍵點(diǎn)？
房屋買賣，規(guī)則完善，一切都是按章辦事。在美國(guó)房屋交易過(guò)程中，因?yàn)榉课萁灰缀霞s已經(jīng)完全格式化，我們需要重點(diǎn)關(guān)注哪些關(guān)鍵點(diǎn)呢?
第一，交易價(jià)格。通常在Offer過(guò)程中，買賣雙方都可能對(duì)價(jià)格做出讓步，互相妥協(xié)，方能達(dá)成相互認(rèn)可的交易價(jià)格。當(dāng)然，也有很多一口價(jià)，即賣家開價(jià)就是最終成交價(jià)格。
第二，移除房屋檢查條款。這一條標(biāo)準(zhǔn)合約通常是17天，但是可以根據(jù)交易周期進(jìn)行調(diào)整，筆者在交易過(guò)程中最短有縮為三天。即在17天或者三天內(nèi)完成房屋檢查，也即在17天或者三天內(nèi)，買家可以后悔退出交易。達(dá)到17天或者三天，買家如果選擇交易繼續(xù)，必須書面移除后悔條款，也即買家不能以房屋質(zhì)量等問(wèn)題為由退出交易了。
第三，移除貸款交易條件。標(biāo)準(zhǔn)合約通常是21天，但是筆者在交易過(guò)程中，通常會(huì)要求三十天，這樣會(huì)給買家申請(qǐng)辦理貸款充足的時(shí)間。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，貸款被拒絕，買家可以退回訂金，安全退出交易。
第四，完成交易時(shí)間。也即關(guān)閉公證行時(shí)間，通常在45天。筆者會(huì)根據(jù)客戶資金情況，適當(dāng)要求延長(zhǎng)或者縮短。貸款交易時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，現(xiàn)金交易，筆者最短一周時(shí)間完成全部交易。
第五，關(guān)注附加條款。在Offer過(guò)程中，如果賣家有特別要求，通常會(huì)在附加條款中出現(xiàn)。比如，移除貸款條件，通常需要買家書面回復(fù)。但是賣家為了防止買家拖延時(shí)間，有時(shí)會(huì)加注一條，在貸款規(guī)定時(shí)間內(nèi)，不論買家拒絕或者同意，都必須及時(shí)提供書面通知，否則視為買家同意，不得退出交易，違約將沒(méi)收訂金。
第六，房屋檢查狀況及白蟻蟲害狀況。房屋檢查結(jié)束后，會(huì)有一個(gè)圖文并茂的檢查報(bào)告。買家通常會(huì)要求賣家根據(jù)檢查報(bào)告，修復(fù)房屋存在的問(wèn)題。一般房屋都有白蟻蟲害狀況，根據(jù)房齡大小，程度不一。在交易完成前，賣家都必須進(jìn)行查殺，并有相關(guān)報(bào)告文件。
第七，房屋告知文件。賣家需要將房屋相關(guān)狀況，即涉及房屋地質(zhì)災(zāi)害、房屋是否發(fā)生自然或者非自然死亡事件等，賣家必須如實(shí)告知買家，否則將視為欺詐。
美國(guó)房屋交易合約，經(jīng)歷百年發(fā)展，已經(jīng)非常完善。格式化合約，充分考慮到買賣雙方的利益。當(dāng)然，從規(guī)則上，更多側(cè)重保護(hù)買家的利益。告知義務(wù)、詐欺條款與產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保證買家只要按規(guī)則行事，一般不會(huì)買到問(wèn)題房。
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